Processo nº 2018-0.032.629-3

INTERESSADO: Yochitani Administradora de Bens Próprios Ltda.

ASSUNTO: Pedido de informação sobre a titularidade da passagem situada na altura do n. 272 da Rua Doutor Virgílio do Nascimento.

Informação n. 0654/2019-PGM.AJC

PROCURADORIA GERAL DO MUNICÍPIO

COORDENADORIA GERAL DO CONSULTIVO

Senhor Coordenador Geral

Trata o presente de requerimento de informação sobre a titularidade de passagem situada na Rua Doutor Virgílio do Nascimento, 272, Pari.

Depois de prestar as informações pertinentes (fls. 34/41 e 44/45), até mesmo com consulta a DESAP (fls. 42/43), CGPATRI encaminhou os autos a DEMAP, para elaboração de estudo de domínio (fls. 47/48).

DEMAP-11 providenciou os elementos pertinentes, perante o registro imobiliário (fls. 50/68; 75/77; 84/86; 94/99), CASE (70/73) e SUB-MO (fls. 80/83), solicitando, em seguida, análise por parte da Assistência Técnica do Gabinete do Departamento, o que foi providenciado (fls. 93).

Em seguida, a unidade especializada manifestou-se pelo caráter público da passagem, segundo os seguintes fundamentos: a) houve a aprovação de um projeto de abertura de passagem; b) houve alienação de uma das casas situadas aos fundos, com acesso para a passagem, o que gerou registro imobiliário autônomo, aperfeiçoando o concurso voluntário, já que a via passou a ser considerada oficial, nos termos do Decreto n. 27.568/88; c) não consta instituição de servidão de passagem nem estabelecimento de frações ideais; d) o leito da passagem não é tributado.

A Diretoria de DEMAP, reportando-se a tais estudos, houve por bem submeter o caso a esta Coordenadoria, observando que os registros envolvidos abrangem o leito da passagem e a alienação havida se restringe a um lote, tendo ela ocorrido mais de quarenta depois do alvará de aprovação noticiado, o que se soma ao fato de a passagem não ter sido executada conforme o projeto (fls. 125/126).

Esta Assessoria solicitou a complementação da instrução (fls. 128), o que foi providenciado (fls. 129/134), juntamente com ajuntada de declaração apresentada pelo interessado no sentido que não teria havido a intenção de parcelar o terreno (fls. 135). Em seguida, mantidas as conclusões de DEMAP-11 (fls. 136/137), os autos foram devolvidos a esta Coordenadoria (fls. 138).

É o relatório do essencial.

Não parece possível, com o devido respeito aos trabalhos efetuados pela unidade especializada, acompanhar suas conclusões.

Com efeito, o caso em exame realmente apresenta semelhanças com aquele que foi analisado na Informação n. 687/2016-PGM-AJC (fls. 105/111), especialmente porque, ao contrário do que se sustentou, não houve aqui aprovação da passagem em questão, muito embora haja uma anotação equivocada nesse sentido (fls. 72).

Na verdade, como se observa das cópias do processo n. 2014-0.040.670-2 (antigo n. 20.684/43), ora juntadas, houve um requerimento de aprovação para a construção de duas casas, o qual foi sucedido por um alvará de teor semelhante. Em nenhum momento ali é mencionado um projeto de abertura de passagem, mas simplesmente a edificação de residências no espaço vizinho, as quais, por confrontarem diretamente com a rua, nem sequer necessitavam de acesso para tal passagem.

É certo que a planta correspondente retratou a passagem existente, com indicação das casas situadas aos fundos do imóvel (indicadas como "existente" - fls. 71). Disso não se infere, contudo, nenhuma espécie de manifestação de vontade no sentido de destinar o leito da passagem ao domínio público. A passagem existia fisicamente, o que justificava representá-la graficamente em planta sem que isso, por si só, pudesse ser entendido como um oferecimento à Prefeitura.

Não podia haver um projeto para a passagem se esta já existia anteriormente. De fato, casas eram mencionadas pelo registro imobiliário desde 1926 (fls. 98). Por outro lado, desde 1934 constava a existência de casas aos fundos do imóvel (fls. 96). Como havia necessidade de um acesso físico a essas casas, é de se pressupor a existência da passagem muito antes da aprovação das edificações expedida no processo n. 2014-0.040.670-2 (antigo 20.684/43).

Portanto, não se pode falar em concurso voluntário, pois não é possível demonstrar alguma espécie de intenção do proprietário em destinar a área como público, e muito menos alguma espécie de aceitação por parte da Urbe em relação a uma oferta feita pelo particular, observado, em especial, que a ausência de tributação constitui um elemento bastante frágil para esse fim.

De outra parte, não há dúvida de que a abertura da Matrícula n. 45.358, do 5º Cartório de Registro de Imóveis (fls. 51/54), relativa à casa n. 3, situada aos fundos do lote original (na época, a Transcrição n. 101.932, do mesmo Registro - fls. 56), gerou o parcelamento do terreno original¹. Entretanto, nem todo parcelamento do solo implica, por si só, a destinação de áreas públicas, em especial por meio do concurso voluntário.

Conforme observado na Informação n. 687/2016 - PGM-AJC, o ato de oferecimento, para fins de concurso voluntário, muitas vezes é inferido da alienação de todos os espaços resultantes de um parcelamento, de modo que restaria, formalmente, na propriedade do parcelador, apenas o acesso a tais lotes. Nessa situação, entende-se que não haveria como sustentar a intenção de preservar a propriedade desse espaço, sendo o caso de reconhecer, pois, que ele foi destinado como público, ainda que tacitamente, no âmbito do parcelamento do solo.

No caso dos autos, contudo, o proprietário, ao efetuar o parcelamento, reservou para si todo do restante do lote original, incluindo a área correspondente ao necessário acesso à casa dos fundos, que foi alienada. Disso não decorre logicamente que esse acesso deva ser público, podendo constituir apenas uma servidão legal, tendo em vista o encravamento do novo lote. Havia sentido em manter o acesso como privado, para que fosse utilizado apenas pelo titular da casa dos fundos e pelo titular do prédio principal, que continuou dono de todo o remanescente do imóvel.

Na verdade, o que existe nos autos é simplesmente um lote de fundos, o que, embora se mostre anômalo, sobretudo de acordo com o regime trazido pela Lei n. 6.766/79 - que pressupunha, originalmente, o acesso direto ao lote por via pública - não pode ter como implicação necessária a existência de uma via pública de acesso ao imóvel dos fundos. Do contrário, todos os corredores que dão acesso a lotes de fundos, por menores que fossem, teriam de ser considerados vias públicas. Ao contrário, tais situações consolidadas devem ser solucionadas entre os particulares, podendo ensejar o reconhecimento de direito de passagem forçada, e não pela transferência do acesso ao domínio municipal.

De outra parte, conforme se observou no precedente mencionado, nesse tipo de configuração, em que o parcelador retém o acesso em sua propriedade, não se exige especificamente a instituição de servidão para afastar o oferecimento da via de acesso. Na verdade, a manutenção do direito de propriedade sobre esse espaço pode ter as mesmas consequências, conforme a situação analisada.

Assim, vale reiterar o que se aduziu na Informação n. 687/2016 - PGM-AJC, no sentido de que, embora seja usual entender a exceção da Súmula n. 1 da PGM tendo por referência as situações - mais frequentes - em que os lotes possuem frações ideais do leito da passagem, o fato é o que o texto respectivo trata das situações em que o acesso se encontra incluído nos registros dos proprietários confinantes. Assim sendo, a exceção inclui não somente a instituição de frações ideais, mas a própria ausência de parcelamento e a peculiar manutenção da passagem dentro do registro de um remanescente pertencente ao próprio parcelador, como ocorre no caso presente. São diferentes exemplos de concretização da referida súmula, relacionados a situações em que o leito da passagem se encontra incluído nos registros lindeiros, levando à manutenção do acesso no domínio privado, exceto caso esteja presente alguma excepcionalidade no caso concreto.

Nessa linha, reconhecendo a possibilidade de que lotes individualizados não confrontem necessariamente com uma via pública, já se apontou em outro precedente que a alienação de imóveis confrontantes a terceiros não pode ser sempre considerada uma oferta de logradouros. Não havendo tal oferta, não cabe considerar oficial o acesso a lote com matrícula perante o registro de imóveis, nos termos do Decreto n. 27.568/88 (Ementa n. 11.715 - PGM-AJC).

Por fim, no caso presente não há como sustentar a afetação ao uso público, até porque não foi possível apurar as características físicas da passagem, quando aberta, considerando que ela já não existe mais no local. De todo modo, não há notícia de que o espaço tenha tido as características de logradouro, não estando presente, ademais, elemento algum que indique ter havido entrega ao trânsito público ou apossamento por parte da Municipalidade.

Assim sendo, estando descartado tanto o concurso voluntário quanto a afetação ao uso público, não há como sustentar o domínio público sobre a passagem em questão, sugerindo-se o retorno do presente a DEMAP, para ciência, com posterior retorno a CGPATRI, para o devido prosseguimento.

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São Paulo, 09/05/2019.

JOSÉ FERNANDO FERREIRA BREGA

PROCURADOR ASSESSOR - AJC

OAB/SP 173.027

PGM

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De acordo.

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São Paulo, 10/05/2019.

TICIANA NASCIMENTO DE SOUZA SALGADO

PROCURADORA ASSESSORA CHEFE - AJC

OAB/SP 175.186

PGM

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¹ Neste caso, entendido o parcelamento em sentido amplo, como "transformação do terreno em dois ou mais de dois" (Pontes de Miranda, Tratado de Direito Predial, vol. III. Rio de Janeiro, José Konfino, p. 30). Mencione-se, a propósito, que a Lei Federal n. 6.766/79 regula apenas o parcelamento de glebas, o que não afasta uma possível disciplina, por parte do Município, de outros tipos de parcelamento, inclusive os relativos a lotes (cf. Gasparini, Diógenes. O Munidpio e o parcelamento do solo, 2ª ed. São Paulo: Saraiva, 1988, pp. 13-14). Era o que ocorria na Lei n. 9.413/81, vigente na época do parcelamento aqui tratado, que disciplinava também o parcelamento na forma de desdobro (art. 13 e 14), por meio de regras que não foram atendidas para a abertura de matrícula para o lote alienado.

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Processo nº 2018-0.032.629-3

INTERESSADO: Yochitani Administradora de Bens Próprios Ltda.

ASSUNTO: Pedido de informação sobre a titularidade da passagem situada na altura do n. 272 da Rua Doutor Virgílio do Nascimento.

Cont. da Informação n. 0654/2019-PGM.AJC

PGM

Senhor Procurador Geral

Encaminho-lhe o presente, com o entendimento da Assessoria Jurídico-Consultiva desta Coordenadoria Geral do Consultivo, que acolho, no sentido de que não há fundamento para sustentar o domínio público sobre a passagem em questão, devendo o presente ser encaminhado a DEMAP, para ciência, com posterior retorno a CGPATRI, para regular prosseguimento.

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São Paulo, 22/05/2019.

TIAGO ROSSI

PROCURADOR DO MUNICÍPIO

COORDENADOR GERAL DO MUNICÍPIO

OAB/SP 195.910

PGM

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Processo nº 2018-0.032.629-3

INTERESSADO: Yochitani Administradora de Bens Próprios Ltda.

ASSUNTO: Pedido de informação sobre a titularidade da passagem situada na altura do n. 272 da Rua Doutor Virgílio do Nascimento.

Cont. da Informação n. 0654/2019-PGM.AJC

DEMAP

Senhora Diretora

Encaminho-lhe o presente, para ciência do entendimento da Coordenadoria Geral do Consultivo, que acolho, no sentido de que não está caracterizado o domínio público sobre a passagem em questão, com posterior remessa a CGPATRI, para prosseguimento, atendida a solicitação formulada (fls. 48).

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São Paulo, 11/06/2019.

GUILHERME BUENO DE CAMARGO

PROCURADOR GERAL DO MUNICÍPIO

OAB/SP 188.975

PGM