DECRETO Nº 64.112, DE   21  DE MARÇO DE 2025

Regulamenta a Lei nº 18.175, de 25 de julho de 2024, que introduz modificações na Operação Urbana Consorciada Faria Lima – OUCFL.

RICARDO NUNES, Prefeito do Município de São Paulo, no uso das atribuições que lhe são conferidas por lei,

CONSIDERANDO a edição da Lei nº 18.175, de 25 de julho de 2024, que introduz modificações na Lei nº 13.769, de 26 de janeiro de 2004, relativa à Operação Urbana Consorciada Faria Lima – OUCFL,

D E C R E T A:

CAPÍTULO I

DISPOSIÇÕES GERAIS

Art. 1º Este decreto regulamenta a Lei nº 18.175, de 25 de julho de 2024, que introduz modificações na Operação Urbana Consorciada Faria Lima – OUCFL.

Art. 2º Os recursos destinados à provisão habitacional no âmbito da OUCFL deverão ser aplicados exclusivamente dentro do respectivo perímetro de abrangência, original ou expandido.

§ 1º O atendimento habitacional poderá ser admitido em localidades distintas daquelas onde residam as famílias beneficiárias no momento do cadastramento efetuado pela Secretaria Municipal de Habitação, desde que, cumulativamente:

I - as localidades estejam situadas dentro do perímetro de abrangência, original ou expandido, da OUCFL;

II - haja manifestação formal e expressa de concordância do beneficiário constante do cadastro da Secretaria Municipal de Habitação quanto à mudança para a nova localidade, mediante assinatura de documento específico.

§ 2º A aquisição de unidades habitacionais prontas deverá obedecer os critérios definidos em edital de chamamento público específico.

Art. 3º No perímetro expandido da OUCFL, definido no § 5º do artigo 1º da Lei nº 13.769, de 26 de janeiro de 2004, destinado exclusivamente à recepção de investimentos voltados à provisão habitacional, permanecem aplicáveis as regras gerais de parcelamento, uso e ocupação do solo vigentes no Município

Art. 4º A aplicação dos recursos da OUCFL nos itens do programa de investimentos deverá ser submetida ao Grupo de Gestão da Operação Urbana Consorciada Faria Lima de que trata o artigo 17 da Lei 13.769, de 2004, ao qual caberá a apreciação e aprovação das propostas apresentadas por meio de Manifestação de Interesse Privado – MIP.

Art. 5º Consideram-se benefícios auferidos de forma gratuita para os fins do § 7º do artigo 13 da Lei nº 13.769, de 2004:

I - benefício de remembramento previsto no inciso I do artigo 13 da Lei nº 13.769, de 2004;

II - benefício de fruição pública previsto no inciso II do artigo 13 da Lei nº 13.769, de 2004;

III - benefício para hospitais e estabelecimentos de ensino previsto no inciso VII do artigo 13 da Lei nº 13.769, de 2004;

IV - áreas computáveis de empreendimentos de Habitação de Interesse Social – EHIS;

V - áreas computáveis de empreendimentos localizados em Zona Especial de Interesse Social – EZEIS;

VI - áreas computáveis, em qualquer empreendimento, de quaisquer tipologias cujo valor de fator social (Fs) seja igual a zero, nos termos do Quadro 5 da Lei nº 16.050, de 31 de julho de 2014;

VII - áreas provenientes, em qualquer empreendimento, do incentivo de acréscimo de área computável destinada ao uso HIS, previsto na alínea “c” do inciso I do artigo 60 da Lei nº 16.050, de 2014.

§ 1º No requerimento inicial, o interessado deverá indicar as áreas computáveis adicionais auferidas de forma gratuita, bem como o respectivo fundamento legal.

§ 2º O potencial construtivo liberado em razão do reconhecimento posterior de benefício auferido gratuitamente retornará ao saldo de estoque da OUCFL, na conformidade da legislação vigente.

CAPÍTULO II

DA COTA DE SOLIDARIEDADE

Art. 6º A cota de solidariedade prevista no inciso III do artigo 13 da Lei nº 13.769, de 2004, para aumento de potencial construtivo de até 4,8 (quatro inteiros e oito décimos), poderá ser paga na expedição do Alvará de Execução, devendo constar do Alvará de Aprovação a ressalva de que o cálculo será realizado conforme o Quadro 14 da Lei nº 16.050, de 2014, vigente à época do pagamento.

§ 1º A área computável adicional outorgada por meio de certificados de potencial adicional de construção - CEPAC, no momento do pedido de vinculação referente ao benefício da cota de solidariedade, fica condicionada à existência de estoque disponível na OUCFL, bem como à disponibilidade de estoque para o setor e uso pretendidos.

§ 2º A área não computável decorrente da produção de habitação social, nos termos do § 1º do artigo 112 da Lei nº 16.050, de 2014, não consumirá estoque de potencial construtivo no setor e subsetor em que estiver localizado o lote ou nos quais estiverem localizados os lotes.

CAPÍTULO III

DOS ESTOQUES DE CERTIFICADOS DE POTENCIAL

ADICIONAL DE CONSTRUÇÃO - CEPACs

Art. 7º Esgotado o estoque de potencial construtivo adicional, fica a SP-Urbanismo autorizada a prosseguir com a realização de leilões de CEPACs para modificação de parâmetros urbanísticos e usos.

Art. 8º Os estoques de CEPACs ainda remanescentes, previstos na Lei nº 13.769, de 2004, para uso residencial e não residencial, conforme Tabela 2 do artigo 8º da Lei nº 18.175, de 2024, permanecerão onerosos até o limite dos novos estoques distribuídos para ambos os usos.

CAPÍTULO IV

DA ADESÃO À OPERAÇÃO URBANA E DAS CERTIDÕES DE VINCULAÇÃO

Art. 9º Os proprietários de imóveis não desapropriados e contidos no interior do perímetro da OUCFL poderão usufruir dos incentivos previstos na Lei nº 18.175, de 2024, para novos projetos, modificações e reformas, com ou sem aumento de área, mediante adesão à OUCFL, por meio da compra de potencial construtivo, modificação de uso e parâmetros urbanísticos, mediante a obtenção, para tanto, de Certidão de Vinculação ao terreno ou, no caso de terrenos que já tenham aderido à OUCFL, por meio da alteração da certidão de vinculação de CEPAC anteriormente emitida.

Art. 10. O pedido de vinculação de CEPAC deverá ser formulado à SP-Urbanismo, atendendo as disposições dos artigos 20 e 22 do Decreto nº 53.094, de 19 de abril de 2012, bem como da Instrução Normativa SMDU nº 5, de 5 de novembro de 2019.

§ 1º A SP-Urbanismo deverá proceder à reserva do estoque requerido com observância da ordem cronológica de protocolo de cada pedido de vinculação.

§ 2º A existência de pedido de vinculação de CEPACs para determinado terreno não impede a formulação de novos pedidos de vinculação de CEPACs para o mesmo imóvel.

§ 3º O pedido de vinculação de CEPACs ou de alteração de certidão de vinculação deverá ser decidido em até 90 (noventa) dias corridos, ficando suspensa a contagem desse prazo enquanto houver pendência de atendimento, pelo interessado, das exigências formuladas em “comunique-se”.

Art. 11. Para atendimento à exigência de lote mínimo para adesão à OUCFL, prevista no inciso III do artigo 13 da Lei nº 13.769, de 2004, será permitido o remembramento de dois ou mais lotes inferiores, desde que apresentada planta de unificação, memorial descritivo e comprovante de protocolo no Registro de Imóveis.

Art. 12. Quando da autuação de processos de alteração de Certidão de Outorga Onerosa em CEPAC já emitidas, a SP-Urbanismo deverá consultar a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento sobre a existência de certificado de conclusão emitido para o empreendimento na data do protocolo do pedido de alteração de Certidão de Pagamento de Outorga Onerosa em CEPAC.

§ 1º Nos casos de empreendimento com Certificado de Conclusão Parcial, a Certidão de Pagamento de Outorga Onerosa em CEPAC poderá ser alterada em relação aos índices e parâmetros não utilizados na parcela já concluída da edificação.

§ 2º Nos casos em que a edificação esteja integralmente concluída e possua certificado de conclusão emitido, os proprietários que desejarem usufruir dos benefícios previstos na Lei nº 18.175, de 2024, deverão apresentar novo pedido de adesão à OUCFL, observada a legislação vigente na data do respectivo requerimento.

§ 3º Os projetos modificativos que tenham sido objeto de transação judicial ou paralisação por força de decisão judicial estarão sujeitos às seguintes regras:

I - aplica-se o disposto nos §§ 3º e 4º do artigo 381 da Lei nº 16.050, de 2014, com as alterações introduzidas pela Lei nº 17.975, de 8 de julho de 2023;

II – não se aplica o disposto no “caput” dos artigos 162 e 163, ambos da Lei nº 16.402, de 22 de março de 2016, bem como no artigo 27 da Lei nº 16.642, de 9 de maio de 2017;

III - deverão ser analisados com base na legislação vigente à época do protocolo do projeto que serviu de base para a expedição do alvará original.

Art. 13. No caso de modificação de projeto com alvará de execução válido de que resulte alteração na Certidão de Pagamento de Outorga Onerosa em CEPAC inicialmente emitida, caberá ao interessado requerer o apostilamento da nova certidão no processo em que tramita o alvará de execução.

Art. 14. A adesão à OUCFL será atestada, no âmbito do processo de licenciamento construtivo, por meio da apresentação de Certidão de Vinculação de CEPAC ao terreno para acréscimo de área, mudança de uso ou alteração de parâmetros urbanísticos, a qual constituirá condição para emissão do alvará de execução.

Art. 15. Para efeitos de vinculação de CEPACs, o interessado está dispensado da apresentação de protocolo de unificação no Registro de Imóveis, exigido pela Instrução Normativa SMDU nº 5, de 2019, desde que atendidas as demais exigências de licenciamento previstas na legislação municipal aplicável.

CAPÍTULO V

DOS INCENTIVOS

Art. 16. Nos empreendimentos de uso misto, o potencial construtivo básico do terreno pode ser aproveitado em uso residencial ou não residencial, cabendo ao particular eleger, no projeto de licenciamento, a destinação do coeficiente básico e vincular CEPACs para a parcela de área computável que ultrapassar o limite do coeficiente básico ou que demandar alteração de uso, conforme o caso.

Art. 17. Para fins de aplicação do disposto no inciso II do artigo 13 da Lei nº 13.769, de 2004, a área localizada junto ao alinhamento da via, ao nível do passeio público, destinada à fruição pública, deverá interligar dois ou mais logradouros, apresentando, no mínimo, 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) de área e 4 m (quatro metros) de largura.

Art. 18. A área recebida gratuitamente em decorrência da aplicação do inciso II do artigo 13 da Lei nº 13.769, de 2004, deverá ser destinada à fruição pública em, pelo menos, 50% (cinquenta por cento).

§ 1º Para efeito de cálculo das obrigações e benefícios, as áreas de fruição não se sobrepõem à área de praça urbana definida no artigo 82-A da Lei nº 16.050, de 2014, e no artigo 5º da Lei nº 18.081, de 19 de janeiro de 2024.

§ 2º Em processos de reforma, a área de fruição pública ou praça urbana poderá ser alterada, desde que mantida a área total relativa ao benefício e efetivada a devida averbação no Registro de Imóveis.

§ 3º Nos termos da Lei nº 18.175, de 2024, a área de fruição deverá ser permanentemente aberta à circulação de pedestres, atendido o disposto no artigo 70 da Lei nº 16.402, de 2016.

Art. 19. Para fins de aplicação do disposto no § 6º do artigo 13 da Lei nº 13.769, de 2004, observadas as exclusões previstas em seu inciso II, o imóvel será automaticamente considerado integrante das áreas de influência dos sistemas de transporte após a realização da demonstração da localização gráfica de que trata o inciso IV do referido dispositivo, sendo desnecessária a tramitação de processos para essa finalidade, com exceção de dúvida fundamentada da autoridade licenciadora quanto à incidência de alguma hipótese de exclusão, hipótese em que o expediente deverá ser encaminhado à Coordenadoria de Legislação de Uso e Ocupação do Solo - DEUSO, da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento.

Art. 20. A demonstração da localização gráfica de que trata o inciso IV do § 6º do artigo 13 da Lei nº 13.769, de 2004, poderá ser realizada por meio de peça gráfica extraída do GeoSampa ou por levantamento subscrito por profissional habilitado, acompanhado de Anotação de Responsabilidade Técnica - ART ou Registro de Responsabilidade Técnica - RRT, devendo conter, no mínimo:

I – a quadra em que o imóvel se insere;

II – a identificação do sistema de transporte ao qual a quadra está integrada;

III – a distância entre a quadra em que o imóvel está localizado e o referido sistema de transporte.

Art. 21. Os imóveis integrantes das áreas de influência dos sistemas de transporte poderão se beneficiar da majoração de 30% (trinta por cento) dos fatores de equivalência de 1 (um) CEPAC em metros quadrados de área adicional de construção computável, nos termos do inciso VI do § 6º do artigo 13 da Lei nº 13.769, de 2004, com a redação dada pela Lei nº 18.175, de 2024, de acordo com os índices contidos na Tabela de Equivalência do CEPAC para imóveis localizados nessas áreas, na conformidade do Anexo Único deste decreto.

Art. 22. O benefício de fachada ativa previsto no inciso VII do § 6º do artigo 13 da Lei nº 13.769, de 2004, com a redação dada pela Lei nº 18.175, de 2024, conferido exclusivamente aos imóveis integrantes das áreas de influência dos sistemas de transporte, deverá constar das notas da respectiva Certidão de Vinculação de Pagamento de Outorga Onerosa em CEPAC.

Art. 23. Para fins de aplicação do disposto no § 5º do artigo 13 da Lei nº 13.769, de 2004, o interessado deverá apresentar, no pedido de Vinculação de CEPAC:

I – comprovação gráfica da localização do imóvel, demonstrando que se situa na área descrita no inciso II do § 4º do artigo 1º da Lei nº 13.769, de 2004, com a redação dada pela Lei nº 18.175, de 2024;

II – alvará de aprovação e execução ou alvará de execução válido, nos termos da Lei nº 16.642, de 2017, observado o disposto no seu artigo 116;

III – memória de cálculo da quantidade de CEPACs a recolher, nos termos do Anexo I do Decreto nº 53.094, de 2012, subtraindo-se da área adicional de construção os metros quadrados relativos à soma dos incentivos não onerosos previstos nas Leis nº 13.769, de 2004, e 18.175, de 2024.

CAPÍTULO VI

DISPOSIÇÕES FINAIS

Art. 24. Se necessário, a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento expedirá as instruções complementares necessárias à implementação do disposto neste decreto.

Art. 25. Este decreto entrará em vigor na data de sua publicação.

PREFEITURA DO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO, aos   21   de março de 2025, 472º da fundação de São Paulo.

RICARDO NUNES

PREFEITO

JULIA MAIA JEREISSATI

Secretária Municipal de Urbanismo e Licenciamento - Substituta

ENRICO VAN BLARCUM DE GRAAFF MISASI

Secretário Municipal da Casa Civil

PAOLA SANCHEZ VALLEJO DE MORAES FORJAZ

Respondendo pelo cargo de Secretária Municipal de Justiça

EDSON APARECIDO DOS SANTOS

Secretário do Governo Municipal

Publicado na Secretaria do Governo Municipal, em  21    de março de 2025.

Documento original assinado nº  120633668

ANEXO ÚNICO Nº 122078229