PROJETO DE LEI 01-01130/2025 do Executivo

(Encaminhado à Câmara pelo Sr. Prefeito com o ofício ATL SEI nº 142426106)

“Dispõe sobre Planta Genérica de Valores, altera a legislação tributária municipal, e dá outras providências.

Art. 1º A partir de 1º de janeiro de 2026, a Tabela VI - Tipos e Padrões de Construção - Valores Unitários de Metro Quadrado de Construção e a Listagem de Valores Unitários de Metro Quadrado de Terreno, integrantes da Lei nº 10.235, de 16 de dezembro de 1986, utilizadas na apuração do valor venal, para fins de lançamento do Imposto Predial e do Imposto Territorial Urbano - IPTU, passam a vigorar, respectivamente, na conformidade dos Anexos I e II desta Lei.

Art. 2º A partir do exercício de 2026, ressalvado o disposto no art. 3º desta Lei, ficam isentos do Imposto Predial os imóveis construídos:

I - cujo valor venal, na data do fato gerador do imposto, seja igual ou inferior a R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais);

II - utilizados exclusiva ou predominantemente como residência, de Padrões A, B ou C, dos Tipos 1 ou 2 da Tabela V anexa à Lei nº 10.235, de 1986, e cujo valor venal, na data do fato gerador do imposto, seja superior a R$ 150.000,00 (cento e vinte mil reais) e igual ou inferior a R$ 260.000,00 (duzentos e sessenta mil reais).

Art. 3º A partir do exercício de 2026, ressalvado o disposto no art. 4º desta Lei, para fins de lançamento do Imposto Predial, sobre o valor venal do imóvel obtido pela aplicação dos procedimentos previstos na Lei nº 10.235, de 1986, fica concedido o desconto correspondente à diferença entre:

I - R$ 450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais) e 2 (duas) vezes o valor venal do imóvel, para os imóveis construídos não referenciados no inciso II do art. 2º desta Lei, cujo valor venal, na data do fato gerador do imposto, seja superior a R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais) e inferior a R$ 225.000,00 (duzentos e vinte e cinco mil reais);

II - R$ 780.000,00 (setecentos e oitenta mil reais) e 2 (duas) vezes o valor venal do imóvel, para os imóveis construídos referenciados no inciso II do art. 2º desta Lei, e cujo valor venal, na data do fato gerador do imposto, seja superior a R$ 260.000,00 (duzentos e sessenta mil reais) e inferior a R$ 390.000,00 (trezentos e noventa mil reais).

Art. 4º As isenções e os descontos previstos nos arts. 2º e 3º desta Lei somente serão concedidos a um único imóvel por contribuinte e não se aplicam para as unidades autônomas de condomínio tributadas como garagem e para os estacionamentos comerciais.

Parágrafo único. Para os efeitos do “caput” deste artigo, será considerado:

I - o imóvel do qual resultar maior valor de isenção ou desconto;

II - somente o possuidor, quando constarem do Cadastro Imobiliário Fiscal os nomes do proprietário e do possuidor.

Art. 5º A Lei nº 17.719, de 26 de novembro de 2021, passa a vigorar acrescida do artigo 34-C e com nova redação ao artigo 36, na seguinte conformidade:

“Art. 34-C. A partir do exercício de 2026, inclusive, os recursos do FEMATF poderão ser utilizados para financiar integralmente todas as despesas da Secretaria Municipal da Fazenda, independentemente de sua natureza, inclusive despesas de caráter corrente e investimento, observadas as disposições pertinentes desta lei e da legislação de finanças públicas.

Parágrafo único. Excetuam-se da autorização de que trata o “caput” deste artigo as despesas com remuneração de pessoal e aquelas decorrentes do pagamento de Auxílio-Refeição, Vale-Alimentação e Auxílio-Transporte em pecúnia, respectivamente instituídos pelas Leis nº 12.858, de 18 de junho de 1999; nº 13.598, de 5 de junho de 2003; e nº 13.194, de 24 de outubro de 2001.” (NR)

“Art. 36. .................................................................................

I - 0,57% (cinquenta e sete centésimos de um por cento) do produto da arrecadação dos impostos de competência do Município, inclusive dos valores arrecadados ou recebidos pelo Município em decorrência das disposições do art. 156-A da Constituição Federal e dos arts. 124 a 132 do Ato das Disposições Constitucionais Transitórias;

.............................................................................................

§ 2º O superávit financeiro acumulado do FEMATF, apurado em balanço, que superar em 20% (vinte por cento) as despesas devidamente empenhadas no Fundo no exercício anterior, será transferido, até o encerramento do exercício seguinte, à conta única do Tesouro Municipal.

..............................................................................” (NR)

Art. 6º A Lei nº 14.865, de 29 de dezembro de 2008, passa a vigorar acrescida do artigo 2º-A, na seguinte conformidade:

“Art. 2º-A Fica concedida isenção do Imposto Predial e Territorial Urbano - IPTU aos imóveis utilizados exclusiva ou predominantemente como residência, de Padrões A, B ou C, dos Tipos 1 ou 2 da Tabela V, anexa à Lei nº 10.235, de 16 de dezembro de 1986, localizados em Zona Especial de Interesse Social 3 ZEIS 1, ZEIS 2 ou ZEIS 4, conforme classificação estabelecida pela Lei nº 13.430, de 13 de setembro de 2002.

Parágrafo único. A isenção de que trata o "caput" aplicar-se-á às áreas classificadas como ZEIS 1, ZEIS 2 ou ZEIS 4 na data de entrada em vigor deste artigo, e atingirá fatos geradores ocorridos até 31 de dezembro de 2030.” (NR)

Art. 7º Vedada a qualquer título a restituição de valores pagos, ficarão remitidos em 1º de janeiro de 2026 os créditos de IPTU vencidos ou a vencer, constituídos ou a constituir, decorrentes de fatos geradores ocorridos até tal data e referentes a imóveis enquadráveis nos termos do artigo 2º-A da Lei nº 14.865, de 29 de dezembro de 2008.

Art. 8º O § 2º do art. 4º da lei nº 13.402, de 5 de agosto de 2002, passa a vigorar com a seguinte redação:

“Art. 4º .............................................................................

.........................................................................................

§ 2º A isenção referida neste artigo será concedida no ato da transmissão para a execução do empreendimento, na primeira alienação após a obtenção do alvará de edificação nova ou reforma, bem como na primeira alienação realizada pela Companhia Metropolitana de Habitação de São Paulo - COHAB-SP, pela Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo - CDHU ou por órgãos da Administração Direta Municipal a particulares, independentemente do valor de avaliação do imóvel.” (NR)

Art. 9º Fica revogado, a partir de 1º de janeiro de 2026, o artigo 5º da Lei nº 17.719, de 26 de novembro de 2021, o qual será aplicável para fatos geradores ocorridos até 31 de dezembro de 2025, inclusive na hipótese de lançamento retroativo.

Art. 10. Esta lei entrará em vigor na data de sua publicação, produzindo efeitos, quanto ao disposto no seu artigo 5º, a partir de 1º de janeiro de 2026.

Às Comissões competentes.”

“JUSTIFICATIVA

Senhor Presidente,

Tenho a honra de encaminhar a Vossa Excelência, a fim de ser submetido ao exame e deliberação desta Egrégia Câmara, o incluso projeto de lei, que dispõe sobre revisão da Planta Genérica de Valores (PGV), altera a legislação tributária municipal, e dá outras providências.

Inicialmente, quanto à atualização da PGV, cuida-se de medida de racionalidade administrativa e justiça fiscal. Busca-se adequar a base de cálculo do IPTU à realidade dos movimentos de valorização e desvalorização do parque imobiliário municipal, reduzindo defasagens cadastrais, corrigindo distorções territoriais e aumentando a equidade entre contribuintes. A PGV 2025 aprimora critérios técnicos e transparência metodológica, permitindo previsibilidade e estabilidade ao planejamento fiscal do Município.

Ademais, o artigo 10 da Lei nº 15.044, de 03 de dezembro de 2009, com a redação da Lei nº 15.889, de 05 de novembro de 2013, estabelece que o Poder Executivo deve encaminhar, até 15 de outubro do primeiro ano do respectivo mandato, projeto de lei de atualização dos valores unitários de metro quadrado de construção e de terreno previstos na Lei nº 10.235, de 16 de dezembro de 1986. Considerando que o exercício de 2025 corresponde ao primeiro ano do mandato decorrente das eleições de 2024, cumpre-se, portanto, tal obrigação legal. Assim, a proposta de atualização da PGV 2025 encontra-se justificada não apenas pelo princípio da legalidade, que rege a atuação administrativa, mas também pelo interesse da coletividade na justiça fiscal e na transparência da tributação.

Por sua vez, a manutenção do limite previsto no artigo 5º da Lei nº 17.719/2021 deixou de se justificar diante das transformações do mercado imobiliário da cidade. Esse teto, que à época representava medida de equilíbrio, hoje gera distorções no IPTU, beneficiando apenas um grupo específico de contribuintes e enfraquecendo o princípio da justiça fiscal. Revogar o dispositivo, a partir de 2026, significa garantir que todos contribuam de forma mais justa e proporcional ao valor real de seus imóveis, fortalecendo a progressividade do imposto e permitindo que a arrecadação acompanhe a dinâmica urbana de São Paulo. Ao mesmo tempo, a preservação de seus efeitos até 2025 assegura previsibilidade e tranquilidade aos contribuintes, garantindo uma transição equilibrada e responsável.

Quanto às isenções e adequações normativas no ITBI, abrangendo ajustes da cobertura legal no Programa Pode Entrar, e no IPTU, corrigindo distorções na tributação de imóveis localizados em ZEIS por entraves documentais, o projeto se presta a mais fins de interesse público.

Nesse ponto, a legislação municipal já contempla isenções de ITBI vinculadas à produção habitacional de interesse social. Persistiam, contudo, lacunas quando a operação se vinculava ao Programa Pode Entrar sem base direta no diploma específico do Programa.

O Projeto de Lei supre tal lacuna ao ajustar o § 2º do art. 4º da Lei nº 13.402/2002, assegurando a isenção no ato da transmissão para a execução do empreendimento, na primeira alienação após o alvará e na primeira alienação pela COHAB-SP ou CDHU a particulares, independentemente do valor de avaliação. O ajuste confere segurança jurídica, reduz litigiosidade e agrega eficiência ao ciclo de produção/alienação de unidades habitacionais.

Já no campo do IPTU, a legislação vigente já prevê isenções vinculadas a limites de Valor Venal Imobiliário (VVI) em imóveis de padrão popular. Contudo, o que se verifica na prática é que imóveis localizados em ZEIS, embora elegíveis por perfil socioeconômico, acumulam débitos de IPTU por entraves documentais característicos da regularização fundiária, o que inviabiliza o acesso tempestivo ao benefício.

O PL corrige a distorção criando, no âmbito da Lei nº 14.865/2008, o art. 2º-A, que concede isenção de IPTU, até dezembro de 2030, a imóveis residenciais (Padrões A, B ou C, Tipos 1 ou 2 da Tabela V da Lei nº 10.235/1986) localizados em ZEIS 1, ZEIS 2 ou ZEIS 4, conforme classificação da Lei nº 13.430/2002, assim classificadas na data de entrada em vigor do dispositivo. Trata-se de recorte preciso, socialmente focalizado e juridicamente seguro. A fixação de data-corte para a classificação de ZEIS - na data de entrada em vigor da lei - evita incentivos perversos e assegura estabilidade regulatória (mudanças posteriores de zoneamento não afetam o benefício), permitindo prognóstico fiscal acurado e blindagem do erário contra requalificações oportunistas.

Importante registrar que as ZEIS 3 e 5 não foram incluídas no rol de beneficiadas pela isenção. Essas zonas possuem características distintas das demais, seja quanto à localização, seja quanto ao perfil socioeconômico dos imóveis, valores de mercado e índices de inadimplência. A sua inclusão não atenderia ao mesmo objetivo de justiça social e correção de distorções, podendo gerar impacto fiscal desproporcional e menos focalizado.

A par da isenção prospectiva, a minuta resolve o passivo pretérito ao remitir os créditos de IPTU (vencidos ou a vencer, constituídos ou a constituir) referentes a fatos geradores até a entrada em vigor da lei, vedada a devolução de valores já pagos. Aqui, o desenho evita desembolso retroativo e encerra uma massa de litígios e cobranças de baixa recuperabilidade, originados por falhas de titulação/regularização e não por vontade de inadimplir - alinhando-se à Política Municipal de Habitação e ao propósito das ZEIS de remover barreiras de acesso à moradia digna.

O efeito combinado é triplo: (i) justiça fiscal (benefício a quem de fato se destina); (ii) eficiência administrativa (redução de processos de cobrança e contencioso); e (iii) previsibilidade orçamentária (benefício estático, circunscrito pelo recorte ZEIS e pela data-corte, sem efeito cascata).

Atualmente, estima-se que existam 285 mil imóveis nessas zonas, dos quais cerca de 100 mil ainda arcam com o tributo, sendo que aproximadamente metade poderia obter isenção caso houvesse atualização cadastral e enquadramento no benefício por Valor Venal Individual (VVI). O impacto financeiro da medida foi avaliado nos seguintes termos: para o exercício de 2026, a renúncia fiscal efetiva decorrente da isenção (ou seja, o quanto efetivamente se prevê deixará de ser recolhido aos cofres públicos) é estimada em aproximadamente R$ 70 milhões, já descontada a inadimplência média verificada.

Quanto à remissão, considerando apenas os valores efetivamente previstos para efetivo recolhimento, projeta-se renúncia de R$ 28,5 milhões no período de 2020 a 2025. Esses números demonstram que, embora haja renúncia fiscal, esta se mostra proporcional ao alcance social e à correção de distorções históricas no tratamento tributário de imóveis situados em áreas destinadas à habitação de interesse social.

A adoção da medida contribuirá para a redução da inadimplência, a regularização de cadastros e o fortalecimento das políticas públicas de habitação e inclusão social. Além disso, permitirá alinhar a tributação à realidade socioeconômica dos moradores das ZEIS, garantindo maior equidade no sistema fiscal municipal e reforçando o compromisso da Administração com o desenvolvimento urbano inclusivo.

Avançando, o PL também propõe um reforço do FEMATF como instrumento fundamental de sustentabilidade financeira.

A modernização tributária exigida pelo novo desenho federativo (transição para o IBS/IVA) requer investimentos contínuos em tecnologia, dados, integração de sistemas e capacitação. Nesse contexto, o Projeto de Lei fortalece de maneira decisiva o papel do FEMATF, não apenas como fundo de investimentos em modernização, mas como verdadeiro pilar de sustentação financeira da Secretaria Municipal da Fazenda.

O incremento do percentual de repasse ao FEMATF garante que o fundo absorva as despesas de custeio da Pasta, abrangendo desde gastos operacionais recorrentes até iniciativas de investimento estratégico. Essa alteração contábil representa um avanço em termos de eficiência orçamentária: ao centralizar no FEMATF o financiamento das despesas correntes e de investimento, preserva-se o orçamento geral da Prefeitura, abre-se espaço fiscal para outras áreas sensíveis da Administração e assegura-se maior estabilidade financeira para a Fazenda Municipal.

Entre os benefícios diretos dessa mudança, destacam-se: (i) a proteção da Fazenda contra oscilações imprevistas de arrecadação, (ii) a garantia de fluxo contínuo e regular de recursos para o custeio da máquina tributária, (iii) a ampliação da capacidade de planejamento de médio e longo prazo e (iv) a consolidação de um modelo de governança financeira que assegura maior previsibilidade e transparência.

A fixação do percentual de 0,57% para a receita do FEMATF foi calibrada com base em estudos técnicos que quantificaram as necessidades futuras da Secretaria. Esse novo patamar de financiamento permitirá que a Secretaria Municipal da Fazenda mantenha sua capacidade operacional plena, assegurando serviços de qualidade ao contribuinte e o fortalecimento institucional necessário para a transição federativa.

Finalmente, quanto à nova PGV, cuida-se de reforma legal viabilizadora orçamentária das alterações pretendidas no Projeto de Lei.

A recomposição de receitas proporcionada pela atualização da PGV 2025 abre espaço fiscal para medidas de justiça social e corretiva previstas no Projeto de Lei, mantendo a solvência municipal e a observância à responsabilidade fiscal. Sob a ótica da Lei de Responsabilidade Fiscal (LRF), a ampliação de receitas obtida com a atualização cadastral e de valores venais funciona como contrapartida para isenções desenhadas com alvo social e custo controlado, especialmente quando a renúncia recai sobre o valor efetivamente pago em hipóteses estritamente delimitadas no texto normativo.

Adicionalmente, a minuta trata de hipóteses de remissão técnica (no caso do IPTU de imóveis em ZEIS), com vedação de devolução de valores pagos - evitando desembolsos orçamentários retroativos e focando na cessação de passivos hoje de difícil cobrança, em especial quando o débito é fruto de entraves documentais e não de sonegação dolosa. O dispositivo que veda “a qualquer título a restituição de valores pagos” confere proteção ao caixa e limita o impacto à renúncia contábil, com efeito positivo em custos administrativos (menor litigiosidade e menor processamento de cobranças inviáveis).

Nesse quadro, a PGV 2025 viabiliza a política pública sem comprometer o resultado: (i) compensa financeiramente as isenções focalizadas; (ii) reduz custos de transação (cobrança, contencioso, perícias, custas); (iii) aumenta a previsibilidade para planejamento plurianual; e (iv) sustenta, com base em receitas adicionais, a consolidação do FEMATF como instrumento de financiamento estável da Secretaria Municipal da Fazenda.

Conclui-se, portanto, que o Projeto de Lei ora apresentado materializa estratégia integrada de justiça fiscal, modernização administrativa e sustentabilidade financeira. Ao alinhar a base de cálculo do IPTU à realidade do mercado (PGV 2025), corrigir assimetrias em ZEIS e racionalizar o ITBI para empreendimentos habitacionais, promove-se benefício social com segurança jurídica. Simultaneamente, o reforço do FEMATF - que passa a absorver integralmente as despesas de custeio da Secretaria Municipal da Fazenda - garante maior previsibilidade, eficiência e robustez institucional, sem aumento estrutural de pessoal.

Diante disso, por se entender essencial ao aprimoramento da justiça fiscal, à eficiência administrativa e à sustentabilidade das finanças municipais, bem como evidenciado o relevante interesse público de que se reveste a iniciativa e amparado nas razões que a justificam, submeto o presente Projeto de Lei à apreciação desta Egrégia Casa Legislativa, contando com seu indispensável aval.

Na oportunidade, renovo a Vossa Excelência meus protestos de apreço e de consideração.

RICARDO NUNES

Prefeito

Ao

Excelentíssimo Senhor

RICARDO TEIXEIRA

Digníssimo Presidente da Câmara Municipal de São Paulo”

- Anexo I ao PL 1130/2025: 143081038

- Anexo II ao PL 1130/2025: 143081129