RESOLUÇÃO SMUL.ATECC.CTLU/001/2023

A Câmara Técnica de Legislação Urbanística - CTLU/SMUL, em sua 112ª Reunião Ordinária, realizada em 27 de fevereiro de 2023, por 14 votos favoráveis e 03 votos contrários, à vista de proposta de Minuta de Resolução apresentada pelo Grupo de Trabalho criado pela Resolução SMUL.ATECC.CTLU/006/2022, com fundamento nas competências definidas no artigo 330 da Lei Municipal nº 16.050, de 31 de julho de 2014 - Plano Diretor Estratégico - PDE, e no artigo 157 da Lei Municipal n° 16.402, de 22 de março de 2016 - LPUOS, e,

CONSIDERANDO Que a demarcação das atuais Zonas de Ocupação Especial teve, como origem, a Lei Municipal n° 8.769, de 31 de agosto de 1978, que definiu os parâmetros para as zonas especiais Z8, sendo tais locais, posteriormente, demarcados como porções do território do Município destinadas a abrigar atividades que, por suas características únicas, necessitem de tratamento especial, pela Lei Municipal n° 13.885/04, de 25 de agosto de 2004, em seu artigo 108, inciso VIII e § 1º, e ampliadas pela Lei Municipal n° 16.402, de 22 de março de 2016; Que a Câmara Técnica de Legislação Urbanística - CTLU tem recebido demandas para definição de parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo em ZOE, sendo necessária a definição de critérios que orientem suas deliberações;

O disposto no artigo 15 da Lei Municipal n° 16.402, de 22 de março de 2016, que faculta à CTLU a definição de parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo em Zonas de Ocupação Especial - ZOE, quando o respectivo Projeto de Intervenção Urbana - PIU não estiver regulamentado;

Que a Resolução SMUL.ATECC.CTLU/006/2022, com fundamento nas competências definidas no artigo 330 da Lei Municipal nº 16.050, de 31 de julho de2014 - Plano Diretor Estratégico (PDE), e no artigo 157 da Lei Municipal n° 16.402, de 22 de março de 2016, deliberou pela criação de Grupo de Trabalho com a finalidade de estabelecer critérios de análise para a definição de parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo para Zonas de Ocupação Especial - ZOE;

RESOLVE:

Art. 1º Os pedidos de definição de parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo para Zonas de Ocupação Especial - ZOE, nos termos do artigo 15 da Lei Municipal n° 16.402/2016, deverão ser submetidos para deliberação da CTLU com os seguintes conteúdos e manifestações:

I - Análise referenciada da proposta pela Coordenadoria de Legislação de Uso e Ocupação do Solo - DEUSO da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento - SMUL, contemplando, dentre outros, os seguintes aspectos:

a) indicação de mudança ou de permanência das condições que determinaram a demarcação de ZOE;

b) verificação dos parâmetros urbanísticos eventualmente definidos em deliberações anteriores da CTLU para a ZOE em questão; 

c) verificação do histórico de ocupação da área, indicação dos parâmetros das zonas de uso lindeiras e a descrição das características do entorno edificado;

d) incidência de eventuais restrições sobre os imóveis envolvidos, tais como vegetação significativa, bens tombados, melhoramentos viários, servidões públicas e eventuais disposições constantes no registro de imóveis;

e) justificativa da dispensa ou da exigência de destinação de áreas públicas, nos casos em que o terreno em ZOE não abrigue usos e atividades dispensados do atendimento do lote máximo;

f) observação quanto à necessidade de manifestação do Departamento de Patrimônio Histórico - DPH, quando da análise edilícia, quanto às diretrizes de preservação a serem observadas e informação quanto as normas específicas de tombamento, no caso de imóvel tombado ou em área envoltória de bem ou território tombado;

g) observação quanto à necessidade de manifestação da Secretaria Municipal do Verde e do Meio Ambiente - SVMA, quando da análise edilícia, e informação, quando for o caso, quanto a indicação de Área de Preservação Permanente - APP e demais disposições legais ambientais a serem observadas;

II - Manifestação da unidade administrativa responsável pela gestão de equipamentos públicos relacionados à atividade que gerou o enquadramento em ZOE quanto à alteração pretendida e eventual intenção de emissão de DUP para o local, quando for o caso;

III - Manifestação da SP Urbanismo quanto às eventuais diretrizes estabelecidas em estudos e propostas de PIUs em desenvolvimento ou ainda não aprovados;

IV - Justificativa do requerente quanto à alteração de atividade, acompanhada, quando se tratar de área de propriedade da União, de manifestação da Secretaria de Patrimônio da União - SPU do Governo Federal, especialmente no que se refere à existência de diretrizes para destinação e ocupação dessas áreas.

Parágrafo único. Nos termos do inciso II deste artigo, caberá, em especial, manifestação da Secretaria Municipal de Mobilidade e Trânsito - SMT, quando se tratar de garagem de ônibus que tenha sido utilizada por empresa prestadora de serviço de transporte público coletivo, quanto ao impacto da alteração pretendida em relação ao Sistema Municipal de Mobilidade.

Art. 2º As consultas relacionadas à definição de parâmetros em ZOE deverão ser protocoladas como Diretrizes de Projeto, nos termos do artigo 51 da Lei Municipal nº 16.642/ 2017, e do artigo 46 do Decreto Municipal nº 57.776/2017, com incidência da devida taxa prevista no Anexo II da Lei Municipal nº 16.642/2017, considerando-se a área construída objeto da intervenção.

§ 1º O protocolo do pedido referido no caput se dará mediante preenchimento do requerimento específico de Diretrizes de Projeto fornecido pela Coordenadoria de Atendimento ao Público da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento - SMUL/CAP ou por meio eletrônico que venha a ser adotado por SMUL e será analisado por SMUL DEUSO e deliberado pela CTLU.

§ 2º Para autuação do pedido de Diretrizes de Projeto devem ser anexados documentação geral do imóvel, do(s)proprietário(s) e dos responsável(is) técnico(s), peças gráficas simplificadas ilustrativas do projeto arquitetônico necessárias para a compreensão do objeto da consulta, ficha técnica do imóvel emitida há menos de 60 (sessenta) dias, contados da autuação do processo e demais elementos e anuências que se fizerem necessários à compreensão do pedido, além dos documentos específicos estabelecidos na Lei Municipal nº 16.642/2017, no Decreto Municipal nº 57.776/2017 e na Portaria nº 221/SMUL-G/2017, para cada caso.

§ 3º A consulta prevista no Parágrafo único do art. 1º poderá ser feita de forma unificada considerando todos os perímetros de ZOE que incidirem sobre garagens de ônibus.

Art. 3º A deliberação da CTLU quanto à definição dos parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo, deverá contemplar o seguinte conteúdo:

I - Coeficiente de aproveitamento máximo;

II - Taxa de ocupação;

III - Gabarito de altura máxima;

IV - Recuos mínimos;

V – Incidência de parâmetros qualificadores previstos no artigo 57 da Lei Municipal nº 16.402/2016: fruição pública, fachada ativa, limite de vedação do lote e alargamento de passeio público;

VI - Taxa de permeabilidade;

VII – Quota ambiental;

VIII - Percentual de destinação de áreas verdes, áreas institucionais e áreas para sistema viário, como decorrência de destinação de áreas públicas para parcelamento do solo, observando os usos expressamente excepcionados no artigo 45 da Lei Municipal n° 16.402/2016;

IX - Usos e atividades permitidos, considerando categoria, subcategoria e grupos de atividade;

X - Definição do número de vagas para estacionamento e da exigência ou dispensa de vestiário para usuários de bicicletas, de espaço de carga e descarga, de área de embarque edesembarque de pessoas e do atendimento da largura da via, quando tais parâmetros não estiverem definidos no Quadro 4A da Lei Municipal nº 16.402/2016;

XI - Parâmetros de incomodidade, considerando ruído, vibração associada, radiação, odores, gases, vapores e material particulado.

§ 1º. Serão considerados os parâmetros específicos de parcelamento, uso e ocupação do solo do projeto pretendido, observados os coeficientes de aproveitamento máximo estabelecidos por Macroárea, conforme Quadro 2A da Lei Municipal nº 16.050/2014 - PDE.

§ 2º. Poderão ser definidos parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo específicos para diferentes parcelas destacadas no perímetro da ZOE, devendo, neste caso, ser apresentado, pelo proponente, plano urbanístico geral, com a delimitação e a indicação dos parâmetros de cada parcela.

Art. 4º Em lotes ou glebas com qualquer área, nas situações em que não ocorrer a alteração da atividade existente, ou quando houver mudança para outra atividade enquadrada no mesmo grupo de atividades que gerou o enquadramento em ZOE, será admitida a implantação de uso acessório ou diverso daquele que gerou o enquadramento em ZOE:

I) quando não ocorrer o acréscimo de área construída, poderão ser considerados os parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo da edificação existente, mesmo quando superiores aos limites estabelecidos no Quadro 2A da Lei Municipal nº 16.050/2014 - PDE;

II) quando houver acréscimo de área construída inferior ou igual a 50% (cinquenta por cento), poderão ser considerados os parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo do projeto pretendido, observados os limites estabelecidos no Quadro 2A da Lei Municipal nº 16.050/2014 - PDE.

Art. 5º Quando o projeto pretendido previr a reforma de edificações com a ampliação de mais de 50% (cinquenta por cento) da área total existente ou quando se caracterizar como edificação nova, além das manifestações dos órgãos públicos previstas no art. 1º, para a definição de parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo em ZOE, previstos no artigo 3º, aplicam-se as seguintes condições:

I) independentemente da alteração ou da manutenção da atividade que gerou o enquadramento em ZOE, nos casos de lotes com área inferior ou igual a 10.000m² (dez mil metros quadrados), poderá ser solicitado o atendimento dos parâmetros qualificadores da ocupação previstos no artigo 57 da Lei Municipal n° 16.402/2016, aplicando-se, para tanto, as disposições do artigo 88 da mesma lei;

II) nas situações em que não houver alteração da atividade existente ou quando a mudança ocorrer dentro do mesmo grupo de atividades que gerou o enquadramento em ZOE, admitida a implantação de uso acessório de outro grupo de atividades, em lotes ou glebas com área superior a 10.000 m² (dez mil metros quadrados) e menor ou igual a 40.000 m² (quarenta) mil metros quadrados) poderão ser solicitados, conforme o caso:

a) o atendimento dos parâmetros qualificadores da ocupação previstos no artigo 57 da Lei Municipal n° 16.402/2016, aplicando-se, para tanto, as disposições do artigo 87 da mesma lei;

b) a destinação de área pública para as finalidades estabelecidas no Quadro 2 também da Lei Municipal 16.402/2016, no caso de lotes com área superior a 20.000 m² (vinte mil metros quadrados);

c) o atendimento da Cota de Solidariedade prevista no artigo 111 da Lei Municipal nº 16.050/2014, incidente sobre o acréscimo de área construída computável, no caso de reforma, ou sobre a totalidade da área computável, no caso de obra nova;

III) nas situações em que houver alteração do grupo de atividades no qual estava compreendida a atividade que gerou o enquadramento em ZOE, em lotes ou glebas com área superior a 10.000 m² (dez mil metros quadrados) e menor ou igual a 40.000 m² (quarenta mil metros quadrados) serão solicitados:

a) o atendimento dos parâmetros qualificadores da ocupação previstos no artigo 57 da Lei Municipal n° 16.402/2016, aplicando-se, para tanto, as disposições do artigo 87 da mesma lei;

b) a destinação de área pública para as finalidades estabelecidas no Quadro 2 também da Lei Municipal 16.402/2016, no caso de lotes com área superior a 20.000 m² (vinte mil metros quadrados);

c) o atendimento da Cota de Solidariedade prevista no artigo 111 da Lei Municipal nº 16.050/2014, incidente sobre o acréscimo de área construída computável, no caso de reforma, ou sobre a totalidade da área computável, no caso de obra nova;

IV) em lotes ou glebas com área superior a 40.000 m² (quarenta mil metros quadrados), independentemente da alteração ou da manutenção da atividade que gerou o enquadramento em ZOE poderá ser adotado o parcelamento do solo na modalidade loteamento, conforme disposto no § 2º do art. 44 da Lei Municipal 16.402/2016, ou, alternativamente, e de forma justificada, poderão ser adotados parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo definidos por meio de Projeto de Intervenção Urbana - PIU, elaborado pelo interessado, nos termos da legislação vigente.

Art. 6º Nas solicitações de reforma com ou sem acréscimo de área construída para implantação de uso acessório ou diverso daquele que gerou a classificação do imóvel como ZOE, ou ainda, nas situações previstas no artigo 76 da Lei Municipal n° 16.402/2016, ficam estabelecidas as seguintes condições para atendimento da Quota Ambiental (QA):

I) a Quota Ambiental (QA) será calculada sobre a área destacada, considerando o Perímetro Ambiental incidente sobre a ZOE, de acordo com o Mapa 3 anexo à Lei Municipal n° 16.402/2016, e atendidos os parâmetros do Quadro 3A anexo à referida Lei;

II) não será exigido o atendimento da pontuação mínima da Quota Ambiental, conforme dispõe o § 3º do art. 107 da Lei Municipal n° 16.402/2016, e não será exigida a destinação de áreas públicas para a parcela da ZOE ocupada pela atividade classificada como INFRA;

III) para as áreas demarcadas como ZOE não ocupadas por INFRA poderá ser desconsiderada, para o cálculo da QA, a critério da CTLU, a parcela do lote ocupada por áreas não edificadas, tais como campos de futebol, pistas de corridas e túmulos;

IV) para atendimento da QA em ZOE, a pontuação final do indicador de drenagem - D FINAL, obtida pela aplicação da fórmula prevista na nota de cálculo VII do Quadro 3B da Lei  Municipal n° 16.402/2016, está limitada a 1,0 (um).

Art. 7º Os parâmetros propostos pela CTLU, para cada ZOE, deverão resultar em pronunciamento específico para cada perímetro de ZOE, com os conteúdos descritos nos artigos 1º e 3º desta resolução.

Art. 8º Fica revogada a Resolução SMDU.AOC.CTLU/006/2020.

Art. 9º Essa resolução entrará em vigor na data de sua publicação.

Favoráveis (14): Poder Público: SMUL1, Daniella Lucas Richards (Titular); SMUL2, Pedro Luiz Ferreira da Fonseca (Titular); SGM, Fernando Barrancos Chucre (Titular); SMJ, Maria Lúcia Palma Latorre (Suplente); SIURB, Lívia Gasparelli Cavalcante (Titular); SMT, Fátima de Cássia Brasil Vieira (Titular); SVMA, Christiane de França Ferreira (Titular); SP-URBANISMO, Guilherme Henrique Fatorelli Del'arco (Titular) SP-URBANISMO, Rita de Cássia Guimarães Sylvestre Gonçalves (Suplente) / Sociedade Civil: UNINOVE/FAU-MACK, Daniel Todtmann Montandon (Titular); IAB-SP, Natasha Mincoff Menegon (Suplente); SECOVI-SP/ACSP, Priscila Rigon Fecher (Titular); ACSP/ASBEA-SP, Eduardo Della Manna (Titular); IBDU, Fernando Guilherme Bruno Filho (Titular); CPM, Ana Luiza Dantas Coutinho Perez (Titular).

Contrários (03): Sociedade Civil: SAPP/MDSP, Lucila Falcão Pessoa Lacreta (Titular); AAJJ/MOVPAULISTA, Raphaella José Cyrillo Galletti (Suplente); AMM-COHAB 1, José André de Araujo (Titular).

Abstenções (00): Nenhuma.

Ausentes (03): Poder Público: SMSUB; SMC/ Sociedade Civil: Representando CPM.