RESOLUÇÃO 21/01 - CFMH/SEHAB
Operacionaliza os procedimentos relativos às unidades habitacionais vinculadas ao FMH e não comercializadas e dá outras providências relacionadas às mesmas.
O Conselho do Fundo Municipal de Habitação - CFMH - na forma do artigo 13, Item I, da Lei Municipal nº11.632, de 22 de julho de 1994, e dos dispositivos do Decreto nº36.471, de 24 de outubro de 1996, em especial os artigos 12, 13 - § único, 14, 15, 21, 25, 27 e 28, e
CONSIDERANDO a necessidade de regularização das unidades habitacionais vinculadas ao FMH, cujas obras encontravam-se em andamento em 31 de dezembro de 2000, bem como outras já concluídas e não comercializadas, sendo muitas já habitadas;
CONSIDERANDO que dentre essas unidades estão aquelas pertencentes ao antigo FUNAPS, cujas regularizações de ocupações e respectivas comercializações deveriam ter ocorrido nos anos de 1997 e 1998 (conforme Resolução CFMH n°05, item VII do Anexo;)
CONSIDERANDO que muitos dos empreendimentos tiveram seus andamentos paralisados durante anos, ou foram executados em ritmo extremamente lento, de sorte que onerou-se excessivamente os seus custos financeiros, gerando distorções no preço final das unidades;
CONSIDERANDO, enfim, a necessidade de se definir as condições de acesso às unidades vinculadas ao Fundo e não comercializadas, bem como os procedimentos visando regularizar a situação dos beneficiários finais;
RESOLVE:
I - Aprovar a regulamentação anexa proposta pela Secretaria da Habitação e Desenvolvimento Urbano - SEHAB, Órgão Central da Política Municipal de Habitação.
II - Esta resolução entra em vigor na data de sua publicação.
ANEXO
DEFINICÃO DOS PROCEDIMENTOS OPERACIONAIS RELATIVOS À REGULARIZAÇÃO DO ACESSO ÀS UNIDADES HABITACIONAIS VINCULADAS AO FMH E NÃO COMERCIALIZADAS, HABITADAS ou NÃO, E DAQUELAS EM CONSTRUÇÃO A SEREM CONCLUIDAS ATÉ 31 DE DEZEMBRO DE 2.002
I- DA REGULARIZAÇÃO DO ACESSO ÀS UNIDADES HABITACIONAIS
1. A comercialização definitiva das unidades habitacionais vinculadas ao FMH será formalizada através de Contrato de Compromisso de Compra e Venda , com todos aqueles beneficiários que tenham condições de endividamento para assumir as prestações mensais decorrentes do valor de financiamento do imóvel.
1.1. Para as famílias com renda inferior àquela mínima necessária para aquisição do imóvel, a comercialização, também, estará assegurada mediante a concessão de subsidio direto, intransferível e temporário, por um período inicial de 12 ( doze ) meses, admitida a sua renovação com comprovação da necessidade de manutenção do benefício.
1.1.1. O subsidio tem por finalidade tornar viável e assegurar o acesso à moradia para as famílias de renda mais baixa, adequando as prestações mensais à capacidade de pagamento dos beneficiários em função de sua renda mensal, e representa valor a ser deduzido do encargo mensal total, reduzindo, portanto, o valor da prestação mensal total das unidades comercializadas
1.2. O subsidio não poderá ser superior a 50% do valor do encargo mensal , independentemente do valor de venda e de financiamento, considerando o prazo máximo permitido para o financiamento e poderá variar em função capacidade de endividamento do beneficiário final, isto é, da renda familiar.
1.3. Quando a família não possuir renda mensal que permita arcar com valor da prestação - mesmo com o subsidio de 50% em relação ao encargo mensal o acesso ao imóvel far-se-a mediante Contrato de Cessão de Posse e Promessa de Compra e Venda de Imóvel, caso seja compatível com a legislação municipal, ou, nessa impossibilidade, Instrumento de Permissão de Uso Onerosa de Caráter Social com Opção de Compra ou seu sucedâneo legal.
1.3.1. O valor da retribuição mensal, neste caso, não poderá ultrapassar 50% do encargo mensal calculado a partir do montante financiado e estará limitado a 17% ( dezessete por cento ) dos rendimentos mensais da família.
1.3.2. O contrato de Cessão de Posse ou Instrumento de Permissão de Uso, acima mencionados, serão firmados inicialmente por um período de 3(três) anos, podendo ser prorrogados por igual período se comprovada a sua necessidade.
1.3.3. A qualquer momento o beneficiário poderá optar pela aquisição do imóvel, comprovada alterações na sua capacidade de endividamento.
1.4. O acesso às unidades habitacionais para pessoas ou casais idosos , deficientes físicos e aposentados por invalidez, que não tenham renda para a aquisição de imóvel vinculado ao FMH, far-se-a mediante a assinatura de Contrato de Cessão de Posse e Promessa de Compra e Venda de Imóvel, caso seja compatível com a legislação municipal, ou, nessa impossibilidade, Instrumento de Permissão de Uso Onerosa de Caráter Social com Opção de Compra ou seu sucedâneo legal.
1.5. Quando o imóvel for ocupado por pessoas nesta situação, o valor da retribuição mensal deverá ser definido em função da renda do(s) titular(es) do contrato, não devendo ultrapassar, ao longo do período de ocupação do imóvel, a 17%(dezessete por cento) de seus rendimentos mensais.
1.6. Alternativamente à comercialização definitiva, em razão da necessidade de se concluir a regularização do terreno e dos imóveis e/ou de se estabelecer o valor final de venda e de financiamento, as unidades habitacionais vinculadas ao Fundo serão comercializadas através de Contrato de Cessão de Posse com Promessa de Compra e Venda de Imóvel, caso seja compatível com a legislação municipal, ou, nessa impossibilidade, Instrumento de Permissão de Uso Onerosa de Caráter Social com Opção de Compra ou seu sucedâneo legal.
2. Sempre que possível, o valor da retribuição mensal, quando for utilizado o Contrato de Cessão de Posse e Promessa de Compra e Venda do Imóvel ou o Instrumento de Permissão de Uso Onerosa de Caráter Social com Opção de Compra, deverá ser equivalente ao encargo mensal total previsto para aquisição dos imóveis.
3. A transferência a terceiros dos direitos e obrigações decorrentes dos instrumentos contratuais, de cessão ou de permissão, somente poderá ser realizada mediante previa e expressa anuência da COHAB-SP e/ou SEHAB.
3.1. O novo beneficiário terá sua situação sócioeconomica analisada para efeito de assunção do financiamento ( prazo de pagamento, prestação mensal e subsidio quando for o caso ).
3.2. A condição de financiamento ao novo beneficiário será definida em função da sua capacidade de endividamento.
II- DIRETRIZES GERAIS PARA COMPOSIÇÃO DO VALOR DE VENDA E DE FINANCIAMENTO.
1. Serão apropriados para fins de contabilização do valor investido os custos diretos e indiretos.
2. Os desembolsos relativos ao investimento serão atualizados monetariamente pelo IPC-FIPE (Índice de Preços ao Consumidor do Município de São Paulo, da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas da Universidade de São Paulo) em substituição ao IGP-DI (Índice Geral de Preços - Disponibilidade Interna, da Fundação Getulio Vargas).
3. Serão contabilizados na composição do preço de venda do empreendimento o valor do investimento, excluídos: os custos de infra-estrutura, urbanização e serviços essenciais; e atualizados monetariamente pelo IPC-FIPE, sem incidência de juros de 2% ao ano na carência, em conformidade com o estabelecido no inciso I, artigo 15, do Decreto 36.471/96.
4. As parcelas dos investimentos que não compõem o preço de venda/valor de financiamento, constituem-se em subsidio ao empreendimento.
5. No caso daqueles empreendimentos, cujo prazo de execução ultrapassou em 50% ( cinqüenta por cento) aquele originalmente previsto no cronograma físico das obras, o custo da edificação deverá tomar como limitador o custo do m² para unidades habitacionais com a mesma tipologia(características construtivas, etc.), prevalecendo o menor dos valores ( custo de construção apropriado comparado com custo de edificação segundo a tipologia ) apurados para efeito de composição do valor de financiamento ao beneficiário final, na forma do estabelecido no item 3.
5.1. A COHAB-SP deverá promover para cada caso, os estudos necessários para apuração do custo das edificações, bem como do valor a ser financiado ao beneficiário final, apresentando todas as justificativas técnicas e econômicas que se fizerem necessárias.
III - DIRETRIZES GERAIS DAS CONDIÇÕES DE FINANCIAMENTO E CALCULO DA PRESTAÇÃO MENSAL.
6. O sistema de amortização adotado será o Método Francês, conhecido como Tabela Price.
7. O prazo de financiamento será de 300 meses; podendo, contudo, ser variável de acordo com a capacidade de endividamento da família.
7.1. O prazo de pagamento estará adequado ao valor da prestação paga, respeitado o comprometimento de 25% da renda familiar. As famílias beneficiarias de subsidio poderão ter o prazo de financiamento dilatado, de modo a assegurar a sustentabilidade do FMH. Já aquelas que não carecem de subsidio, a depender do valor do financiamento e da prestação a ser paga, poderão pagar o financiamento em prazos menores.
7.2. O prazo de financiamento poderá ser estendido por mais 60 meses, naquelas situações em que houver redução de renda familiar em razão de desemprego, mudança de emprego ou alteração no numero de componentes da renda familiar, exceto quando o número de componentes tiverem cobertura de morte e invalidez permanente.
8. A taxa de juros aplicada será de 2% ao ano.
9. No valor da prestação mensal estará incluída parcela para cobertura de danos físicos do imóvel e cobertura do financiamento por morte e invalidez permanente.
10. Na composição da prestação mensal a parcela referente à CCP (Conta de Compatibilização da Prestação) será de 0%( zero por cento), em conformidade com o estabelecido no § único, artigo 13, do Decreto 36.471/96.
11. O subsídio, quando concedido, será familiar, intransferível e renovado anualmente. A sua incidência ocorrerá sobre a diferença entre a retribuição/encargo mensal total e o comprometimento máximo da renda familiar a ser gasto com o pagamento da moradia.
11.1. O comprometimento da renda familiar para pagamento dos encargos habitacionais será de 25%.
12. O saldo devedor e a prestação mensal serão atualizados anualmente no aniversário da data de assinatura do Compromisso de Compra e Venda (CCV). A correção do saldo devedor e da prestação será através do IPC-FIPE.
IV - DIRETRIZES GERAIS DO RETORNO DOS PAGAMENTOS AO FUNDO MUNICIPAL DE HABITAÇÃO
1. Os pagamentos mensais oriundos desses empreendimentos deverão ser contabilizados da seguinte forma: o valor equivalente à amortização do financiamento deverá ser segregado da parcela referente aos juros, sendo que esta última será apropriada numa conta com a rubrica "Subsídios".
1.1. A conta "Subsídios", portanto, será constituída das parcelas mensais de juros dos financiamentos habitacionais em questão, que constituir-se-ão em receitas.
1.2. Os subsídios às famílias serão contabilizados mensalmente como despesas na conta "Subsídios".
1.3. Em ocorrendo excesso de despesas sobre receitas ("déficit") no exercício mensal, serão aportados recursos do Fundo Municipal de Habitação .
2. Os demais componentes do encargo mensal, que não os juros, deverão ser contabilizados nas suas respectivas contas (amortização de financiamento e cobertura de danos físicos e de morte e invalidez permanente).
3. Os contratos das unidades enquadrados na categoria de locação social terão seus valores contabilizados em conta especifica, bem como os valores recebidos a titulo de aluguel social.
V - DIRETRIZES ESPECÍFICAS .
1. Quando o Contrato de Cessão de Uso ou Instrumento de Permissão de Uso for utilizado, exclusivamente como instrumento possível até que a regularização dos imóveis esteja concluída e possam ser comercializados através de contrato de compromisso de compra e venda, o valor da retribuição mensal deverá ser equivalente ao encargo mensal total previsto para a aquisição dos imóveis. O valor do financiamento e a retribuição deverão ser atualizadas anualmente pelo IPC-FIPE.
1.1. As parcelas relativas à amortização serão consideradas como poupança prévia por ocasião da assinatura do contrato de compromisso de compra e venda.
2. No caso de unidades habitacionais produzidas em regime de mutirão o valor atribuído à mão-de-obra será considerada como poupança prévia por ocasião da comercialização das unidades, na forma da Instrução Normativa SEHAB-G n.º 01/00.
VI - Esta Resolução entra em vigor na data de sua publicação, ficando revogadas as disposições em contrário.
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