Processo nº 1996-0.135.295-3
INTERESSADO: ADMINISTRAÇÃO MUNICIPAL
ASSUNTO: Herança Vacante. Adjudicação de metade ideal de imóvel. Condomínio. Autorização concedida pelo Prefeito para alienação do bem. Interesse do coproprietário em adquirir o bem. Dúvida sobre a possibilidade de venda direta ao condômino ou se necessária a adoção do procedimento de alienação judicial previsto nos artigos 1113 a 1119 do CPC.
Informação nº 216/2013 - PGM.AJC
PROCURADORIA GERAL DO MUNICÍPIO
Assessoria Jurídico-Consultiva
Senhora Procuradora Assessora Chefe
A Secretaria Municipal de Planejamenio, Orçamento e Gestão encaminhou o presente para que seja solucionada dúvida surgida em DGPI acerca da possibilidade de venda direta ao coproprietário do imóvel pertencente ao Município de São Paulo, adjudicado por força de herança vacante, ou se necessária a adoção do procedimento de alienação judicial previsto nos artigos 1113 a 1119 do CPC.
Para melhor compreensão deste caso, farei um resumo dos fatos ocorridos.
Pela carta de adiudicação de 14.05.99, extraída dos autos de nº 1019/96 da herança jacente e arrecadação dos bens deixados pelo falecimento de Julia de Oliveira Garcia, falecida em 24.10.1991, foi adjudicada à Prefeitura de São Paulo a metade ideal do imóvel situado na rua Refinaria Presidente Bemardes, 944, conforme cópia da certidão da matrícula de fls. 93.
Examinando a possibilidade de alienação da fração ideal do imóvel pertencente a este Município, a Procuradoria Geral manifestou-se às fls. 123/130, concluindo pela desnecessidade de autorização legislativa para a alienação, devendo, porém, ser observado o procedimento previsto nos artigos 1113 a 1119 do CPC (alienação judicial).
Diante disso, foi realizada avaliação do bem por DEMAP às fls. 262, alcançando-se o valor de R$ 56.153,50 (cinquenta e seis mil, cento e cinquenta e três reais e cinquenta centavos) para metade do imóvel em março de 2009.
Considerando o disposto nos Decretos nº 45.952/05 e 49.500/08, o presente foi encaminhado à Comissão do Patrimônio Imobiliário, que na sessão de 06 de agosto de 2010, deliberou favoravelmente por recomendar ao Senhor Prefeito a alienação da fração ideal do imóvel, independentemente da autorização legislativa, mediante a realização de certame licitatório (fls. 282).
Pelo despacho de fls. 287, o Senhor Prefeito autorizou com fundamento no artigo 111 da LOM, a adoção das providências necessárias à formalização da alienação do imóvel municipal (metade ideal), ressaltando que a implementação deverá observar o procedimento previsto nos artigos 1113 a 1117 do CPC, conforme recomendação da PGM/AJC.
Às fls. 291, o Senhor Odair Lopes Guilhem informa que adquiriu por escritura pública a metade ideal do imóvel dos cinco herdeiros, conforme documento de fls. 301/302.
Nova avaliação foi realizada, atingindo o montante de R$ 79.194,00 (setenta e nove mil, cento e noventa e quatro reais) para metade do imóvel em 06/07/2011.
Consta às fls. 391 que o Senhor Odair Lopes Guilhem tem interesse em adquirir a metade ideal do imóvel e que concorda com o valor da avaliação.
SEMPLA/DGPI às fls. 392/397(observo que a numerção do processo deverá ser retificada a partir de fls. 389), concluiu que a alienação em questão, depende do ajuizamento de propositura de ação judicial de extinção de condomínio, pois, no caso, o princípio licitatório será observado em razão do leilão judicial.
Esse é o relatório. Passo a examinar.
A questão a ser dirimida neste expediente é a seguinte: pode o Município de São Paulo alienar a sua fração ideal diretamente ao único coproprietário ou necessária a propositura de ação judicial de extinção de condomínio?
Cumpre destacar, que o bem em questão, é simples, indivisível, não pode ser afetado à finalidade pública e nem pode ser objeto de autorização, permissão e concessão, em face do condomínio.
Exatamente, por tais motivos, houve a autorização do Senhor Prefeito para que referido bem fosse alienado, com observação do procedimento dos artigos 1113 a 1117 do CPC (fls. 287), conforme recomendação desta PGM.
Ora, se já houve autorização para a alienação com a fixação do procedimento, por qual razão estamos discutindo se a venda poderá ser feita diretamente ao interessado ou se necessária a propositura de ação judicial?
Simplesmente, porque o panorama fático foi alterado após o exame da matéria por esta Assessoria e a prolação do despacho do Senhor Prefeito.
Naquelas ocasiões, a outra metade do imóvel pertencia a cinco coproprietários que não manifestaram interesse em comprá-lo, enquanto agora, pertence a um único coproprietário, que, inclusive, manifestou interesse em comprar a parte pertencente ao Município de São Paulo.
Infere-se, pois, que as partes estão de acordo com o negócio, eis que o Senhor Odair tem interesse em comprar a metade do Municipio e este em vender, já que o bem não pode ser afetado à utilidade pública.
Nesse contexto, estando as partes de acordo, não há razão para a propositura de ação judicial de extinção de condomínio, haja vista que um dos pressupostos para a adoção desse procedimento é a inexistência de acordo entre os condôminos.
Estabelece o artigo 1117, inciso II, do CPC:
Art. 1117. Também serão alienados em leilão, procedendo-se como nos artigos antecedentes:
II - a coisa comum indivisível ou que, pela divisão, se tornar imprópria ao seu destino, verificada previamente a existência de desacordo quanto à adjudicação a um dos condôminos (grifos nossos);
Nesse sentido:
Condomínio. Extinção. Adjudicação a um dos condôminos. Na alienação de coisa comum indivisível, o desacordo entre os condôminos quanto à adjudicação a um só é pressuposto de fato que pode ser demonstrado na própria ação".
(STJ, Resp 86500/RS, 4ª Turma, rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, j. 16.4.1996, DJ 5.8.1996, p. 26365- Decisão: por unanimidade, não conhecerarm do recurso)
Nesse passo, conveniente destacar o disposto no artigo 504 do Código Civil:
Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.
Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.
Sílvio de Salvo Venosa, comentando referido dispositivo assevera:
"O Código institui preferência em favor dos condôminos porque a intenção é, sempre que possível, extinguir o condomínio e evitar o ingresso de estranhos na comunidade condominial, sempre ponto de discórdias."1
E ao comentar o artigo 1322 do CC, prossegue, afirmando que:
"Nao existindo acordo, parte-se para a venda da coisa comum. Nada impede que a venda seja feita amigaveimente, estando de acordo os comunheiros."
"Não havendo acordo, processar-se-á o pedldo de venda de coisa comum na forma do art. 1113 e seguintes do CPC".2
Dessa forma, como as partes envolvidas estão de acordo entendo ser desnecessária a propositura de ação judicial para extinção do condomínio, mostrando-se contraproducente e inaceitável a movimentação da máquina judiciária sem motivo plausível, o que aliás, ofenderia aos princípios da razoabilidade, economicidade e eficiência, haja vista que não há discordância entre as partes envolvidas.
Mesmo porque, a adoção do procedimento de alienação judicial não garante que o imóvel seja alienado pelo melhor preço, já que o artigo 1115 do CPC, determina que a alienação será feita pelo maior lanço oferecido, ainda que seja inferior ao valor da avaliação. (grifos nossos).
DGPI, afirma, ainda, que a adoção do procedimento previsto nos artigos 1113 e seguintes do CPC, para a venda do imóvel, atenderá a exigência legal do artigo 112, § 1º da Lei Orgânica do Município de São Paulo, com relação à licitação.
Argumento que ao meu ver, mostra-se infundado, porque estamos cuidando de caso peculiar que foge à regra geral.
Tanto é verdade, que não foi solicitada autorização legislativa para a venda, requisito também previsto no artigo 112, § 1º da LOM.
Tratando-se de um caso especial, algumas formalidades legais são dispensadas em razão da incompatibilidade com as demais normas a serem respeitadas.
Como as normas devem ser interpretadas de forma harmônicas, impossível e descabido a exigência da licitação, ainda mais na modalidade concorrência, porque a adoção desse procedimento levaria ao desrespeito ao direito de preferência do condômino previsto no artigo 504 do Código Civil.
Preferência essa também reconhecida no artigo 1118, inciso I, do CPC.
O deslinde da questão, parece estar no uso da analogia3, que consiste em aplicar, a um caso não contemplado de modo direto ou específico por uma norma jurídica, uma norma prevista para uma hipótese distinta, mas semelhante ao caso não contemplado.
Assim sendo, a previsão contida no artigo 112, § 1º, inciso I, alínea "b" da LOM, assemelha-se muito com a hipótese examinada neste expediente, porque dispensa de licitação e autorização !egislativa, a venda ao proprietário do único imóvel lindeiro de área remanescente ou resultante de obra pública, área esta que se tornar inaproveitável isoladamente, por preço nunca inferior ao da avaliação.
Ora, se para o caso de um único proprietário de imóvel lindeiro é permitida a venda sem licitação e autorização legislativa, com muito mais razão deverá ser permitida para o único coproprietário do bem em questão.
Maria Helena Diniz, discorrendo sobre analogia preleciona:
"O fundamento da analogia encontra-se na igualdade jurídica, já que o processo analógico constitui um raciocínio baseado em razões relevantes de similitude, fundando-se na identidade de razão, que é o elemento justificador da aplicabilidade da norma a casos não previstos, mas substancialmente semelhantes, sem contudo ter por objetivo perscrutar o exato significado da norma, partindo, tão-só, do pressuposto de que a questão "sub judice", apesar de não se enquadrar no dispositivo legal, deve cair sob sua égide por sernelhança de razão".4
Concluo, pois, que a alienação do bem poderá ser realizada diretamente ao único coproprietário interessado, por preço nunca inferior ao da avaliação, nos moldes previstos no artigo 112, § 1º, alínea "b" da LOM, não sendo exigível a observância do procedimento da alienação judicial do artigo 1113 e seguintes do Código de Processo Civil.
Recomendável, em face do tempo decorrido, seja realizada nova avaliação previamente à alienação.
Por fim, ressalto que o imóvel objeto deste expediente, consta no artigo 1º, inciso XI, do Projeto de Lei 87/12, que dispõe sobre a autorização do Executivo para alienar bens, mediante licitação.
Diante dos estudos realizados até aqui, não há razão para que o imóvel objeto deste expediente integre o projeto de lei nº 87/12.
Mantido como acompanhante o processo nº 2008-0.238.266-1.
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São Paulo, 05/02/2013.
ANA REGINA RIVAS VEGA
Procuradora Assessora - AJC
OAB/SP nº 112.618
PGM
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De acordo.
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São Paulo, 06/02/2013.
LILIANA DE ALMEIDA F. DA S. MARÇAL
Procuradora Assessora Chefe Substituta - AJC
OAB/SP 94.147
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1 Código Civil Interpretado. São Paulo: Atlas, 2010, p. 531.
2 idem, p. 1193
3 Art. 4. Quando a lei for omissa, o juiz decidirá o caso de acordo com a analogia, os costumes e os princípios gerais de direito. Lei de Introdução ao Código Brasileiro
4 Diniz, Maria Helena. Lei de Introdução ao Código Civil Brasileiro interpretada. 11ª ed. Adaptada à Lei nº 10.406/2002. Editora Saraiva, 2005, p. 114
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Processo nº 1996-0.135.295-3
INTERESSADO: ADMINISTRAÇÃO MUNICIPAL
ASSUNTO: Herança Vacante. Adjudicação de metade ideal de imóvel. Condomínio. Autorização concedida pelo Prefeito para alienação do bem. Interesse do coproprietário em adquirir o bem. Dúvida sobre a possibilidade de venda direta ao condômino ou se necessária a adoção do procedimento de alienação judicial previsto nos artigos 1113 a 1119 do CPC.
Cont. da informação nº 216/2013 - PGM.AJC
SECRETARIA DOS NEGÓCIOS JURÍDICOS
Senhor Secretário
Encaminho o presente com a manifestação da Assessoria Juridico-Consultiva, que acolho, no sentido de que a alienação da metade ideal do imóvel pertencente ao Município de São Paulo poderá ser feita diretamente ao coproprietário.
Mantido como acompanhante o processo nº 2008-0.238.266-1.
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São Paulo, 14/02/2013.
CELSO AUGUSTO COCCARO FILHO
PROCURADOR GERAL DO MUNICÍPIO
OAB/SP 98.071
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Processo nº 1996-0.135.295-3
INTERESSADA: ADMINISTRAÇÃO
ASSUNTO: Bem adjudicado advindo de herança jacente. Fração ideal. Alienação direta ao outro condômino.
Informação nº 0978/2013-SNJ.G.
SNJ.G
Senhor Secretário
Após a arrecadação, decorrente de herança jacente, de fração ideal do imóvel situado na Rua Refinaria Presidente Bernardes, n. 944, Tatuapé, trata o presente, neste momento, de decidir sobre pedido de aquisição dessa fração ideal formulado pelo outro condômino, Odair Lopes Guilhem.
Anteriormente, a PGM havia se manifestado pela necessidade de observância do procedimento de alienação judicial, dispensada a autorização legislativa (fls. 123/130). Nesse sentido chegou a haver deliberação da Comissão do Patrimônio Imobiliário (fls. 277/284) e da Chefia do Executivo (fls. 287).
Em razão de requerimento de aquisição direta formulado pelo interessado (fls. 291), DGPI reanalisou o assunto, observando que não seria o caso de procedimento judicial por não haver litígio entre as partes, mas caberia observar o princípio licitatório, de modo que o condômino exercesse sua preferência para aquisição do bem somente após a apuração do vencedor do leilão judicial, ocasião em que teria a oportunidade de adquirir o bem em iguais condições àquelas oferecidas pelo eventual terceiro interessado. For fim, aquele Departamento solicitou manifestação da PGM, indagando se caberia a alienação direta ou se seria necessária a propositura de ação judicial de extinção de condomínio (fls. 342/348).
PGM apontou a mudança da situação fática decorrente da aquisição de todas as demais frações ideais por um só proprietário, que teria interesse na aquisição da fração ideal da Municipalidade, afastando a razão para a realização do procedimento de alienação judicial, que consiste na inexistência de acordo entre os condôminos (art. 1117, II do Código de Processo Civil). Havendo acordo entre as partes, realizar a alienação por procedimento judicial seria contraproducente, movimentando-se a máquina judiciária sem motivo plausível, em ofensa aos princípios da razoabilidade, economicidade e eficiência. Ademais, o procedimento judicial não
garantiria o melhor preço, pois a lei determina que a avaliação será feita pelo melhor lanço oferecido, ainda que inferior à avaliação (art. 1115 do Código de Processo Civil). O caso seria peculiar, ensejando o afastamento de algumas formalidades legais, como a própria autorização legislativa. Propôs a PGM, pois, a aplicação analógica do art. 112, § 1º, I, b da Lei Orgânica do Município, que afasta a licitação e a autorização legislativa na venda de remanescente de desapropriação ou restultante de obra pública ao único proprietário lindeiro, quando a área se tornar inaproveitável isoladamente, por preço nunca inferior ao da avaliação. Recomendou-se, por fim, previamente à venda direta ao outro condômino, a realização de nova avaliação (fls. 354/355).
É o breve relato.
O entendimento da PGM, salvo melhor juízo, merece ser acolhido. No entanto, tendo em vista a importância que geralmente é conferida, de modo geral, às contratações diretas realizadas pelo Poder Público, cabe aqui fazer algumas considerações adicionais.
Vale observar, antes de tudo, que as hipóteses de contratação direta estabelecidas pela Lei Orgânica do Município também podem ser enquadradas sob as perspectivas dos conceitos de dispensa e inexigibilidade de licitação. No caso da venda de remanescente de desapropriação ao proprietário lindeiro, verifica-se um claro caso de inexigibilidade de licitação, pela inexistência de competição. Presume a lei que nenhuma outra pessoa teria interesse em adquirir o imóvel, podendo-se efetuar a alienação direta, desde que garantido o valor da avaliação.
As hipóteses de inexigibilidade de licitação, como se sabe, não se encontram previstas taxativamente na lei. Qualquer situação em que se verifique a inviabilidade da competição pode tornar inexigível o certame licitatório. Sendo possível reconhecer a inexigibilidade em casos não previstos em lei, parece apropriado admiti-la com base na aplicação analógica de um dispositivo, conforme proposto pela PGM.
Ademais, é preciso observar que a analogia é ainda mais aceitável quando não há disciplina expressa para uma dada matéria. Assim é que a lei trata dos bens municipais, mas não das frações ideais, ou seja, dos bens titularizados pela Municipalidade em regime de condomínio - situação manifestamente excepcional, decorrente, neste caso, da arrecadação do bem. Não estando prescritas as regras relativas às hipóteses em que as frações ideais municipais poderiam ser alienadas diretamente, parece de todo cabível o recurso à analogia.
O elemento comum, que caracteriza a semelhança entre as hipóteses e fundamenta o uso da analogia, afastando a exigência de licitação, diz respeito à inviabilidade de competição, em razão da inexistência de outros possíveis interessados, em vista da situação fática considerada. Assim como não há um mercado de terrenos inaproveitáveis isoladamente, tampouco costuma haver transações envolvendo frações ideais. Essas transações, na verdade, são tidas como excepcionais, até porque a lei deseja que o condomínio se encerre, dando prioridade aos demais condôminos para a aquisição de frações ideais. Neste contexto, as frações ideais não são aptas para ensejar a competição por sua aquisição, assim como ocorre nos terrenos isoladamente inaproveitáveis. Vale, pois, o brocardo: ubi eadem ratío ibi eadem legis dispositio.
É claro que o procedimento de alienação judicial não teria por objeto a fração ideal, mas todo o imóvel. A questão, contudo, é anterior ao leilão: é preciso definir se a Municipalidade poderia ou não efetuar a venda direta da fração ideal ao outro condômino. Caso isso não fosse possível, então, é que se procederia ao leilão, em vista da ausência da inviabilidade da adjudicação da fração ideal a um dos condôminos. De todo modo, parece necessário considerar os efeitos de um possível leilão, de modo a compará-los com os resultados de uma alienação direta, procurando avaliar qual poderia ser o melhor resultado para a Municipalidade sob o ponto de vista econômico.
Também sob este aspecto, é possível antever, na prática, a inviabilidade do procedimento licitatório. Se já não parece tão provável que alguém tenha interesse em adquirir o imóvel já ocupado em parte por um dos condôminos, parece ainda mais remota a possibilidade de que alguém participe do leilão mesmo sabendo que, em qualquer caso, sua oferta não terá efeito algum, em virtude da possibilidade de que o condômino iguale a oferta. Isso é ainda mais claro no caso presente, em que o outro condômino já se mostrou interessado na aquisição, não havendo motivos para imaginar que um terceiro desejasse oferecer pelo bem - um imóvel comum - valor tão superior ao da avaliação, que não pudesse ser igualado pelo outro condômino, certamente o maior interessado no bem. Assim, a preferência do outro condômino inibe a competição, não fazendo supor que um eventual certame possa ser exitoso para a Municipalidade.
Ao contrário: como observou a PGM, em argumento irrespondível, o fato é que a disciplina do leilão judicial não atende aos interesses da Municipalidade, pois pode levar à alienação por um valor inferior à avaliação, nos termos do art. 1115 do Código de Processo Civil. Assim, caso a Municipalidade optasse por realizar o leilão judicial, haveria o risco, este sim provável, de que o valor auferido pela Municipalidade com a venda judicial do imóvel fosse inferior àquele que teria
sido obtido por meio da alienação direta, configurando prejuízo aos cofres públicos municipais.
Ante todo o exposto, sugere-se seja acolhido o entendimento da Procuradoria Geral do Município, retornando-se o presente a DGPI, para atualização da avaliação do imóvel, podendo-se, em seguida, prosseguir na alienação direta da fração ideal do imóvel ao outro condômino, pela qual este já manifestou seu interesse.
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São Paulo, 23/04/2013
JOSÉ FERNANDO FERREIRA BREGA
Procurador do Município
OAB/SP 173.027
SNJ.G.
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De acordo.
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São Paulo, 23/04/2013
JOSÉ MARCOS SEQUEIRA DE CERQUEIRA
Procurador do Município
Chefe da Assessoria Técnica e Jurídica
OAB/SP 105.103
SNJ.G.
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Processo nº 1996-0.135.295-3
INTERESSADA: ADMINISTRAÇÃO
ASSUNTO: Bem adjudicado advindo de herança jacente. Fração ideal. Alienação direta ao outro condômino.
Informação nº 0978a/2013-SNJ.G.
DGPI
Senhora Diretora
Encaminho o presente, com o entendimento da Procuradoria Geral do Município e da Assessoria Técnica e Jurídica desta Pasta, que acolho, no sentido da viabilidade da alienação direta da fração ideal do imóvel situado na Rua Refinaria Presidente Bernardes, n. 944, de titularidade da Municipalidade, observada a necessidade de prévia atualização da avaliação do bem.
Acompanha o PA n.º 2006-0.238.266-1.
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São Paulo, 23/04/2013
LUÍS FERNANDO MASSONETTO
Secretário Municipal dos Negócios Jurídicos
SNJ.G.
Este texto não substitui o original publicado no Diário Oficial da Cidade de São Paulo
