ORDEM INTERNA SMUL/CEPEUC Nº 002, DE 29 DE ABRIL DE 2024.

Estabelece orientações para o uso de imagens de repositórios públicos nas atividades de SMUL/CEPEUC

Objeto: Orientar o uso de imagens de repositórios públicos nas atividades de SMUL/CEPEUC e dá outras providências.

Destino: Coordenadoria de Controle da Função Social da Propriedade – CEPEUC.

Considerando as disposições legais previstas no §4º do art. 95 da Lei Municipal nº 16.050/2014-PDE no que tange às notificações, nos próximos 4 anos, de todos os imóveis ociosos localizados nas Macroáreas de Estruturação Metropolitana, de Urbanização Consolidada e de Qualificação da Urbanização;

Considerando a Prospecção Interna de imóveis Não Edificados e Subutilizados realizada por SMUL/CEPEUC e apresentadas ao Conselho Municipal de Política Urbana - CMPU, que identificou uma quantidade vultosa de imóveis cuja notificação deverá ser realizada em observância ao §4º do art. 95 da Lei Municipal nº 16.050/2014-PDE;

Considerando a utilização cada vez mais recorrente de imagens de repositórios públicos durante as análises e vistorias em SMUL/CEPEUC;

Determino:

1. A presente Ordem Interna tem como objetivo fixar orientações para o uso, em SMUL/CEPEUC, de imagens de repositórios públicos.

1.1. As imagens referidas no "caput" poderão ser utilizadas:

a) em vistorias remotas;

b) em análises técnicas provocadas por manifestações dos interessados;

c) em análises técnicas ex officio;

Vistoria e enquadramento

2. São documentos mínimos de instrução da vistoria:

2.1. nos casos de imóveis não edificados e subutilizados:

a) relatório fotográfico de imagens produzidas in loco, quando for o caso de vistoria presencial;

b) imagens aéreas e do nível da rua mais atuais disponibilizadas pelos repositórios públicos;

c) ficha de vistoria do Sispeuc;

d) croqui fiscal e/ou mapa Geosampa com os lotes envolvidos na análise.

2.2. nos casos de imóveis não utilizados:

a) relatório fotográfico de imagens produzidas in loco, quando for o caso de vistoria presencial;

b) imagens aéreas e do nível da rua mais atuais disponibilizadas pelos repositórios públicos;

c) histórico de imagens de repositórios públicos indicando o período de não utilização do imóvel;

d) ficha de vistoria do Sispeuc.

3. A vistoria dos imóveis passíveis de incidência do PEUC poderá ser realizada de maneira remota ou presencial, devendo a última ser reservada aos casos em que os dados ou as fotos disponíveis no acervo da Prefeitura de São Paulo ou nos repositórios de imagens públicas sejam julgados insuficientes para embasamento da análise.

3.1. Para fins de aplicação da PEUC, será considerada a situação fática encontrada na vistoria remota ou presencial, independente da regularidade do imóvel.

3.2. Para fins de notificação, as vistorias terão os seguintes prazos de validade:

a) em caso de vistoria presencial: validade de 1 (um) ano, contado a partir da data de sua realização;

b) em caso de vistoria remota: validade de 1 (um) ano da data da última atualização disponível nos repositórios públicos de imagem.

3.3. Na hipótese da vistoria realizada ter ultrapassado o prazo de validade estabelecido no item 3.2. deste artigo, essa deverá ser sucedida de vistoria presencial ou remota, essa última hipótese somente nos casos em que a imagem do repositório público esteja dentro da validade estabelecida nesta Ordem Interna.

4. São critérios de enquadramento de imóveis Não Edificados:

4.1. área de terreno superior a 500m² (quinhentos metros quadrados), comprovada por meio de banco de dados disponibilizados pela Secretaria da Fazenda, exceto nos casos definidos no §2º do art. 92 da Lei Municipal nº 16.050/2014 – PDE, em que a metragem de cada lote poderá ser inferior desde que sua soma seja superior a 500m² (quinhentos metros quadrados);

4.2. ausência de edificações, comprovada por meio de:

a) de relatoria elaborada pelos técnicos ou de fotos decorrentes da vistoria presencial, ou;

b) de imagens disponíveis no acervo da Prefeitura de São Paulo ou em repositórios de imagens públicas em caso de vistoria remota;

4.3. presença exclusiva de edificações consideradas não computáveis, nos termos das legislações municipais, tais como:

a) Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo – LPUOS (Lei nº 16.402/2016);

b) Código de Obras e Edificações – COE (Lei nº 16.642/2017 e Decreto nº 57.776/2017);

c) Demais legislações que vierem a ser aprovadas.

4.4. A matrícula/transcrição imobiliária somente será objeto de análise ao longo da etapa de vistoria quando houver indícios de contiguidade nos termos do § 2º do Art. 92 do PDE.

5. São critérios de enquadramento de imóveis Subutilizados:

a) área de terreno superior a 500m² (quinhentos metros quadrados), comprovada por meio de banco de dados disponibilizados pela Secretaria da Fazenda;

b) área construída computável menor do que o Coeficiente de Aproveitamento Mínimo definido na Lei Municipal nº 16.402/2016 para zona de uso onde o imóvel se encontra ou em legislação específica incidente, observadas as disposições contidas nesta ordem interna;

5.1. Para fins de vistoria e enquadramento de imóveis subutilizados:

a) deverão ser elaborados polígonos com indicação da metragem quadrada sobre a projeção das imagens aéreas disponibilizadas por repositórios públicos, em correlação com imagens de vista da rua para a identificação do correto número de pavimentos e, portanto, da área construída existente no lote;

b) considerando o §2º do Art. 6º do Decreto nº 55.638/2014, para os imóveis com uso de estacionamentos rotativos que apresentem simples coberturas provisórias e/ou precárias, tais como metálicas, de fibrocimento ou similares, e que ocupem total ou parcialmente o lote, deverá ser aplicado o índice de 59% da área de cobertura existente como não computável para o cálculo do coeficiente de aproveitamento.

5.2. Caso o imóvel tenha sido enquadrado como Subutilizado com base no Coeficiente de Aproveitamento Mínimo definido pela Lei Municipal nº 16.050/2014 – PDE, em conformidade com o regramento disposto anteriormente às alterações promovidas pela Lei Municipal nº 17.975, de 08 de julho de 2023, poderá haver reanálise do seu enquadramento com base na Lei Municipal nº 16.402/2016 ou em legislação específica incidente exclusivamente se solicitado pelo proprietário.

5.3. A matrícula/transcrição imobiliária somente será objeto de análise ao longo da etapa de vistoria quando houver indícios de contiguidade nos termos do § 2º do Art. 92 do PDE.

6. São critérios de enquadramento de imóveis Não Utilizados:

a) as características físicas da edificação, como janelas quebradas ou muradas, edificação em degradação e/ou pichada, portas ou portões murados, luzes apagadas, ausência de objetos, acumulo de correspondências, ausência de movimentação de pessoas, acumulo de lixo e sujeira, ausência de manutenção da vegetação, elevadores quebrados ou outros indícios considerados pelo técnico vistoriador;

b) ausência de medidores de consumo de serviços públicos como água, energia elétrica e gás ou, caso existentes, estejam desligados ou indiquem consumo mínimo;

c) indicação de desocupação por pesquisas de alta relevância, como o Censo do IBGE.;

d) histórico de imagens dos repositórios públicos que confirmem os critérios indicados nos itens ‘a’ e ‘b’;

e) relatos de vizinhos e tentativas infrutíferas de contato com o ocupante do imóvel mediante uso da campainha;

6.1. Os critérios não precisam ser necessariamente cumulativos para que o imóvel seja devidamente enquadrado.

6.2. As vistorias de imóveis Não Utilizados obedecerão aos critérios dispostos em ficha de vistoria a ser elaborada e aprovada por CEPEUC/DVF, sendo obrigatório o preenchimento integral da mesma in loco.

7. Durante as etapas de prospecção, cadastramento, abertura de processo, vistoria, enquadramento, notificação e averbação, não será realizada pesquisa nos sistemas internos à Prefeitura de São Paulo em busca de Processos Administrativos referentes ao licenciamento do imóvel em análise que atestem o cumprimento, ainda que parcial, da função social da propriedade

7.1. Nas etapas seguintes, a Administração poderá fazer verificações “ex officio”.

8. A identificação, pelo agente vistoriador, de atividade instalada no lote que dispensam edificação não impede o enquadramento do imóvel não edificado ou subutilizado, tendo em vista que a dispensa somente se dá nos casos que a atividade estiver licenciada.

9. Para fins de aplicação do artigo 94, II da Lei nº 16.050/2014 – PDE, constitui função ambiental relevante:

a) a inserção do imóvel em programas de pagamentos por serviços ambientais, nos termos do art. 161 da Lei nº 16.050/2014 – PDE;

b) a demarcação do imóvel como parque municipal, nos termos dos Mapas 05 e Quadro 07 da Lei nº 16.050/2014 – PDE;

c) a demarcação do imóvel como Unidade de Conservação, nos termos Lei Federal nº 9.985/2000 - SNUC.

d) o imóvel que tiver parecer de órgão ambiental competente atestando sua relevância ambiental.

10. Para fins de aplicação do artigo 94, III da Lei nº 16.050/2014 – PDE, são passíveis de afastar o enquadramento como não edificado ou subutilizado os imóveis que se encontrem nas seguintes situações:

a) aqueles classificados como Zona Especial de Preservação Cultural - ZEPEC, tombados ou que estejam em processo de tombamento: quando as condições do tombamento ou pareceres dos órgãos competentes impeçam seu parcelamento, edificação ou acréscimo de área construída;

b) aqueles cujo potencial construtivo tenha sido transferido: quando o montante transferido impeça o acréscimo de área construída no lote.

11. Na hipótese das vistorias remotas ou presenciais identificarem a existência de obras no imóvel:

11.1. Constatado que a obra foi iniciada e permanece paralisada por período superior a 1 (um) ano, esta deverá ser enquadrada como imóvel:

a) Não Utilizado, desde que atenda o CA mínimo proposto para a zona de uso, podendo, mediante solicitação do proprietário, ser concedido os prazos definidos no art. 96, §4º do PDE;

b) Subutilizado, desde que não atenda o CA mínimo proposto para a zona de uso, devendo o proprietário cumprir os prazos definidos nos §1º, 2º e 5º do art. 96 do PDE.

11.1.1. A paralisação será aferida mediante relatos coletados no local, em caso de vistoria in loco e/ou histórico de imagens de repositórios públicos.

11.2 Constatado que a obra foi iniciada e está em andamento:

11.2.1. o expediente deverá ser encerrado:

a) caso seja identificada, pela placa da obra ou pela matrícula do imóvel, que corresponde a obra pública ou de interesse público, independente do estágio;

b) caso sejam identificados, pela placa da obra, os Alvarás de Aprovação e Execução de Edificação Nova ou demais documentos ensejadores do cumprimento de obrigação, independente do estágio da obra;

c) caso identificada obra com superestrutura, independente do estágio;

11.2.2. Caso os Alvarás de Aprovação e Execução ou demais documentos ensejadores do cumprimento de obrigação não puderem ser identificados e caso ausente a superestrutura, o processo deverá ser mantido em monitoramento;

11.2.2.2. Caberá à DVF o controle dos processos em monitoramento devido a hipótese aventada no item 11.2.2.

12. A manifestação técnica do servidor público deverá analisar os indícios levantados durante a vistoria e sugerir:

a) o enquadramento do imóvel como Não Edificado, Subutilizado ou Não Utilizado;

b) não enquadramento, caso os indícios não permitam classificar o imóvel como Não Edificado, Subutilizado ou Não Utilizado.

12.1. Em caso de enquadramento, deverá ser elaborado despacho interno com indicação do enquadramento e ordem de notificação, a ser assinada pela Coordenação.

12.2. Caso análise técnica entender que o imóvel não seja passível de aplicação do PEUC, deverá ser elaborado despacho interno de não enquadramento e, ato contínuo, deverá o processo ser encerrado.

Análises técnicas

13. Independente da manifestação do proprietário, o histórico de imagens de repositórios públicos poderá ser utilizado para:

a) determinar a data do início das obras;

b) determinar a data do fim das obras;

c) determinar a data de cumprimento integral das obrigações do PEUC;

d) identificar e, quando possível, determinar a data do início da utilização do imóvel.

14. Nos casos em que as alegações do proprietário não condizerem com a situação do imóvel identificada pelo histórico de imagens de repositórios públicos, SMUL/CEPEUC poderá solicitar que sejam juntados novos documentos comprobatórios pelo proprietário.

14.1. Para os imóveis Não Utilizados, é considerado insuficiente para o reconhecimento do cumprimento integral a apresentação dos seguintes itens:

a) contrato de locação, seja apresentado de maneira isolada, seja apresentada em conjunto com os demais itens dispostos nas alíneas 'b', 'c' e 'd' do item 14.1;

b) fatura de energia elétrica ou de água com consumo mínimo, seja apresentado de maneira isolada, seja apresentada em conjunto com os demais itens dispostos nas alíneas 'a', 'c' e 'd' do item 14.1;

c) fatura de telefonia e/ou serviço de internet, seja apresentado de maneira isolada, seja apresentada em conjunto com os demais itens dispostos nas alíneas 'a', 'b' e 'd' do item 14.1;

d) fotos do interior do imóvel demonstrando mobiliários estrategicamente alocados somente em alguns cômodos ou despojados no chão, seja apresentado de maneira isolada, seja apresentada em conjunto com os demais itens dispostos nas alíneas 'a', 'b' e 'c' do item 14.1.

15. Nos casos em que as datas das imagens de repositórios públicos forem compostas apenas por mês e ano, deverá ser considerado o primeiro dia do mês indicado para fins de cadastramento nos sistemas internos de SMUL/CEPEUC.

16. Esta Ordem Interna entrará em vigor na data de sua publicação.