Ordem Interna nº 1/2025/SMUL.GAB

Estabelece orientações para o uso de imagens de repositórios públicos ou privados nas atividades de SMUL/CEPEUC e dá outras providências.

Objeto: Orientar o uso de imagens de repositórios públicos ou privados nas atividades de SMUL/CEPEUC.

Destinatário: Coordenadoria de Controle da Função Social da Propriedade – CEPEUC.

ELISABETE FRANÇA, Secretária Municipal de Urbanismo e Licenciamento, no exercicio das competências que lhe são atribuídas por lei,

CONSIDERANDO que o § 4º do art. 95 da Lei Municipal nº 16.050/2014-PDE prevê o prazo máximo de 4 (quatro) anos para notificação de todos os imóveis ociosos localizados nas Macroáreas de Estruturação Metropolitana, de Urbanização Consolidada e de Qualificação da Urbanização;

CONSIDERANDO que a Prospecção Interna de imóveis Não Edificados e Subutilizados realizada por Coordenadoria de Controle da Função Social da Propriedade da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento - SMUL/CEPEUC, apresentadas ao Conselho Municipal de Política Urbana – CMPU em sua 80ª Reunião Ordinária, identificou uma quantidade significativa de imóveis cuja notificação deverá ser realizada em observância ao §4º do art. 95 da Lei Municipal nº 16.050/2014-PDE;

CONSIDERANDO o uso crescente de imagens de repositórios públicos ou privados durante as análises e vistorias em Coordenadoria de Controle da Função Social da Propriedade da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento - SMUL/CEPEUC;

DETERMINA

Orientações Gerais

Art. 1º Esta Ordem Interna tem como objetivo fixar orientações para o uso, em Coordenadoria de Controle da Função Social da Propriedade da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento - SMUL/CEPEUC, de imagens de repositórios públicos ou privados de reconhecida idoneidade.

§ 1º As imagens referidas no caput poderão ser utilizadas:

I - Em vistorias remotas;

II - Em análises técnicas provocadas por manifestações dos interessados;

III - Em análises técnicas e verificações ex officio.

 Vistoria e enquadramento

Art. 2º As vistorias deverão conter, no mínimo, a seguinte documentação:

§ 1º Nos casos de imóveis Não Edificados e Subutilizados:

I - Relatório fotográfico de imagens produzidas in loco, quando for o caso de vistoria presencial;

II - Imagens aéreas e do nível da rua mais atuais disponibilizadas por repositórios públicos ou privados de reconhecida idoneidade;

III - Ficha de vistoria do SISPEUC;

IV - Croqui fiscal e/ou mapa GeoSampa com os lotes envolvidos na análise.

§ 2º Nos casos de imóveis Não Utilizados:

I - Relatório fotográfico de imagens produzidas in loco, quando for o caso de vistoria presencial;

II - Imagens aéreas e do nível da rua mais atuais disponibilizadas por repositórios públicos ou privados de reconhecida idoneidade;

III - Histórico de imagens de repositórios públicos ou privados de reconhecida idoneidade indicando o período de não utilização do imóvel;

IV - Ficha de vistoria do SISPEUC.

Art. 3º A vistoria dos imóveis passíveis de incidência do Parcelamento, Edificação e Utilização Compulsórios - PEUC poderá ser realizada de maneira remota ou presencial.

§ 1º A vistoria presencial deverá ser reservada aos casos em que os dados ou as imagens disponíveis no acervo da Prefeitura de São Paulo ou nos repositórios públicos ou privados de reconhecida idoneidade sejam julgados insuficientes para a fundamentação da análise.

§ 2º Para fins de aplicação de PEUC, será considerada a situação fática encontrada na vistoria remota ou presencial, independente da regularidade do imóvel.

§ 3º Para fins de notificação, a validade das vistorias será de 1 (um) ano, contado:

I - Da data de sua realização, em caso de vistoria presencial;

II - Da data da última atualização disponível nos repositórios de imagens públicos ou privados de reconhecida idoneidade, em caso de vistoria remota.

§ 4º Caso a vistoria tenha ultrapassado o prazo de validade especificado no § 3º deste artigo, deverá ser realizada nova vistoria, presencial ou remota.

§ 5º No caso do § 4º, a vistoria remota será reservada aos casos em que as imagens disponíveis em repositório público ou privado de reconhecida idoneidade esteja dentro do prazo de validade estabelecido nesta Ordem Interna.

Art. 4º São critérios para o enquadramento de imóveis como Não Edificados:

I - Ter área de terreno superior a 500m² (quinhentos metros quadrados), comprovada por meio de banco de dados disponibilizados pela Secretaria da Fazenda. Este critério é excepcionado nos casos definidos no §2º do art. 92 da Lei Municipal nº 16.050/2014 – PDE. Nesta hipótese, a área de cada lote poderá ser inferior a 500m² (quinhentos metros quadrados), desde que sua soma seja superior a esse tamanho:

II - Ausência de edificações comprovada por meio de:

a) Relatório elaborado por técnicos devidamente habilitados ou de fotos produzidas durante a vistoria presencial;

b) Imagens disponíveis no acervo da Prefeitura de São Paulo ou em repositórios de imagens públicos ou privados de reconhecida idoneidade em caso de vistoria remota.

III - Presença exclusiva de edificações consideradas não computáveis, nos termos de normas municipais, tais como:

a) Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo – LPUOS (Lei nº 16.402/2016);

b) Código de Obras e Edificações – COE (Lei nº 16.642/2017 e Decreto nº 57.776/2017);

c) Demais normas pertinentes, inclusive as que futuramente venham a entrar em vigor.

§ 1º A matrícula/transcrição imobiliária somente será objeto de análise ao longo da etapa de vistoria quando houver indícios de contiguidade nos termos do § 2º do Art. 92 da Lei Municipal nº 16.050/2014 – PDE.

Art. 5º São critérios para o enquadramento de imóveis como Subutilizados:

I - Ter área de terreno superior a 500m² (quinhentos metros quadrados), comprovada por meio de banco de dados disponibilizados pela Secretaria da Fazenda;

II - Ter área construída computável menor do que o Coeficiente de Aproveitamento Mínimo (CA Min) definido na Lei Municipal nº 16.402/2016 para zona de uso onde o imóvel se encontra ou em legislação específica incidente no caso, observadas as disposições contidas nesta ordem interna;

§ 1º Para fins de vistoria e enquadramento de imóveis como Subutilizados deverão ser elaborados polígonos com indicação das dimensões em metros quadrados sobre a projeção das imagens aéreas disponibilizadas por repositórios públicos ou privados, em correlação com imagens de vista da rua para a identificação do correto número de pavimentos e, portanto, da área construída existente no lote.

§ 2º Caso o imóvel tenha sido enquadrado como Subutilizado com base no Coeficiente de Aproveitamento Mínimo (CA Min) definido por lei municipal revogada, ainda que parcialmente ou que tenha sido declarada inconstitucional, total ou parcialmente, poderá haver reanálise do enquadramento com fundamento na legislação municipal vigente no momento, se expressamente solicitado pelo proprietário. Não havendo solicitação expressa, será aplicada a legislação em vigor na época do enquadramento.

Art. 6º São critérios para o enquadramento de imóveis como Não Utilizados:

I - As características físicas da edificação, como janelas quebradas ou muradas, edificação em degradação e/ou pichada, portas ou portões murados, luzes apagadas, ausência de objetos, acúmulo de correspondência, ausência de movimentação de pessoas, acúmulo de lixo e sujeira, ausência de manutenção da vegetação, elevadores quebrados, ou outros indícios apontados pelo técnico vistoriador;

II - Ausência de medidores de consumo de serviços públicos como água, energia elétrica e gás ou, caso existentes, estejam desligados ou indiquem consumo mínimo;

III - Indicação de desocupação por pesquisas de alta relevância, como o Censo do IBGE, ou por dados coletados por concessionárias de serviços públicos;

IV - Histórico de imagens de repositórios públicos ou privados de reconhecida idoneidade que confirmem indícios de não utilização;

V - Relatos de vizinhos e tentativas infrutíferas de contato com o ocupante do imóvel mediante uso de campainha ou qualquer meio idôneo de chamamento in loco do ocupante.

§ 1º Os critérios não precisam ser necessariamente cumulativos para que o imóvel seja devidamente enquadrado como Não Utilizado.

Art. 7º Durante as etapas de prospecção, cadastramento, abertura de processo, vistoria, enquadramento, notificação e averbação, não será realizada pesquisa nos sistemas internos da Prefeitura de São Paulo em busca de Processos Administrativos referentes ao licenciamento do imóvel em análise que atestem o cumprimento, ainda que parcial, da função social da propriedade

§ 1º Nas etapas seguintes, a Administração poderá fazer verificações “ex officio”, se entender conveniente e necessário.

§ 2° Em qualquer momento e etapa, é facultado ao interessado apresentar documentação idônea, apta a comprovar de forma inequívoca a existência de Processo (s) Administrativo (s) na forma do caput deste artigo.

§ 3º O exercício dessa faculdade pelo interessado não interfere na prática dos atos administrativos de competência da SMUL, tampouco opera efeitos retroativos no curso do processo para a verificação do cumprimento da função social da propriedade.

Art. 8º A identificação, pelo agente vistor, de atividade que dispense edificação instalada no lote, na forma da legislação em vigor, não impede o enquadramento do imóvel como Não Edificado ou Subutilizado, tendo em vista que a dispensa somente se dará nos casos que a atividade estiver licenciada, na forma da legislação em vigor.

§ 1º Caso seja apresentada ou localizada Licença de Funcionamento válida e vigente para a atividade instalada, o imóvel não será enquadrado nas categorias de ociosidade, nos termos do art. 94 da Lei Municipal nº 16.050/2014 – PDE;

§ 2º Caso a Licença de Funcionamento não seja apresentada ou localizada ou, ainda, não esteja apta a comprovar a instalação da atividade existente, o imóvel será enquadrado nas categorias de ociosidade definidas nos arts. 92 ou 93 da Lei Municipal nº 16.050/2014 – PDE.

Art. 9º Para fins de aplicação do artigo 94, II da Lei nº 16.050/2014 – PDE, o imóvel exercerá função ambiental relevante quando:

I - Inserido em programas de pagamentos por serviços ambientais, nos termos do art. 161 da Lei nº 16.050/2014 – PDE;

II - Demarcado como parque municipal, nos termos dos Mapas 05 e Quadro 07 da Lei nº 16.050/2014 – PDE;

III - Demarcado como Unidade de Conservação, nos termos Lei Federal nº 9.985/2000 - SNUC;

IV - Em relação a ele houver parecer de órgão ambiental competente atestando sua relevância ambiental;

V - Apresentar elementos ou condições definidas pelo órgão ambiental competente como indicativas de função ambiental de alta relevância.

Art. 10º Para fins de aplicação do artigo 94, III da Lei nº 16.050/2014 – PDE, o enquadramento do imóvel como Não Edificado ou Subutilizado será afastado quando:

I - As condições e/ou os limites do tombamento definitivo ou provisório ou, ainda, de qualquer instrumento idôneo de proteção ao patrimônio cultural, impeçam o parcelamento, a edificação ou o acréscimo de área construída em relação aos imóveis classificados como Zona Especial de Preservação Cultural - ZEPEC;

II - O montante do potencial construtivo transferido impeça o acréscimo de área construída no lote.

Art. 11 Caso as vistorias remotas ou presenciais identifiquem a existência de obra iniciada, porém paralisada por período superior a 1 (um) ano, ou com o competente Alvará de Execução de Obra Nova caducado, o imóvel deverá ser enquadrado como:

I - Não Utilizado, desde que atenda o CA Min proposto para a zona de uso, podendo, mediante solicitação do proprietário, ser concedido os prazos definidos no art. 96, §4º do PDE;

II - Subutilizado, desde que não atenda o CA Min proposto para a zona de uso, devendo o proprietário cumprir os prazos definidos nos §1º, 2º e 5º do art. 96 do PDE.

§ 1º A paralisação da obra será aferida mediante relatos coletados no local, em caso de vistoria in loco, e/ou histórico de imagens de repositórios públicos ou privados de reconhecida idoneidade.

Art. 12 Caso as vistorias remotas ou presenciais identifiquem a existência de obra iniciada e em andamento:

I - O expediente deverá ser encerrado:

a) Caso seja possível identificar, pela placa da obra ou pela matrícula do imóvel, que se trata de obra pública ou de interesse público, independente do estágio;

b) Caso seja possível identificar, pela placa da obra, os Alvarás de Aprovação e Execução de Edificação Nova ou demais documentos ensejadores do cumprimento de obrigação, independente do estágio da obra;

c) Caso seja possível identificar a superestrutura da edificação, independente do estágio.

§ 1º Para os demais casos não contemplados pelas alíneas ‘a’, ‘b’ e ‘c’ do caput deste artigo, o expediente deverá ser mantido em monitoramento, cujo controle e acompanhamento será realizado por SMUL/CEPEUC/DVF.

§ 2º Em se tratando de stand de vendas, o expediente deverá ser mantido em monitoramento, nos termos do parágrafo anterior.

Art. 13 A manifestação técnica do servidor público deverá analisar os indícios levantados durante a vistoria e sugerir:

I - O enquadramento do imóvel como Não Edificado, Subutilizado ou Não Utilizado. Esta manifestação fundamentará despacho interno com indicação do enquadramento e ordem de notificação, a ser assinada pela Coordenação da CEPEUC;

II - O não enquadramento, caso os indícios não permitam classificar o imóvel como Não Edificado, Subutilizado ou Não Utilizado. Esta manifestação fundamentará despacho interno com indicação do enquadramento e ordem de notificação, a ser assinada pela Coordenação da CEPEUC. Ato contínuo, deverá o processo ser encerrado;

III - O monitoramento do imóvel, nas situações definidas nesta Ordem Interna e em demais normativas vigentes. Esta manifestação fundamentará despacho interno com indicação do enquadramento e ordem de notificação, a ser assinada pela Coordenação da CEPEUC. Ato contínuo, deverá o processo ser enviado para monitoramento.

Análise técnica das manifestações do proprietário

Art. 14 Nos casos dos imóveis Não Edificados ou Subutilizados, são documentos aptos a comprovar o cumprimento das obrigações relativas ao PEUC:

I - Em relação à obrigação prevista no art. 96, §1º da Lei Municipal nº 16.050/2014-PDE:

a) Solicitação de Alvará de Aprovação e Execução ou Alvará de Execução de Edificação Nova;

b) Solicitação de Alvará de Aprovação e Execução ou Alvará de Execução de Reforma com aumento de área, de maneira a atingir, no lote objeto do PEUC, o Coeficiente de Aproveitamento Mínimo (CA min) da zona onde se encontra a edificação ou definido em lei específica;

c) Solicitação de Certidão de Diretrizes de Parcelamento do Solo, seguido de solicitação de Alvará de Aprovação e Execução de Parcelamento do Solo;

d) Solicitação de Certificado de Regularização desde que a área construída computável a ser regularizada, no lote objeto do PEUC, atenda ao Coeficiente de Aproveitamento Mínimo (CAmin) da zona onde se encontra a edificação ou definido em lei específica, ou;

e) Solicitação de Autorização de Restauro, por parte do órgão de preservação competente, nos casos de imóveis tombados ou com processo de tombamento aberto.

f) Outros documentos que, após avaliação técnica da CEPEUC, se mostrem aptos.

II - Em relação à obrigação prevista no art. 96, §2º da Lei Municipal nº 16.050/2014-PDE:

a) Fotos atualizadas do imóvel, que comprovem o início das obras;

b) Declaração do proprietário contendo data do início das obras de edificação, reforma, restauro ou implementação do projeto de parcelamento, a depender do caso;

c) Cópia dos Alvarás ou Autorizações pertinentes;

III - Em relação à obrigação prevista no art. 96, §5º da Lei Municipal nº 16.050/2014-PDE:

a) Apresentação do Certificado de Conclusão emitido pela Administração Pública ou registro do parcelamento junto ao cartório de registro de imóveis; ou

b) Registros fotográficos idôneos que comprovem a finalização da obra.

§ 1º Nos casos em que houver impedimento legal à expedição dos documentos listados no inciso I do caput deste artigo, o processo será mantido em monitoramento, sem contagem de prazos, até que seja expedido o referido alvará, uma vez superado o impedimento.

§ 2º O indeferimento, em última instância, da solicitação dos documentos listados no inciso I do caput deste artigo, assim como sua eventual suspensão, cassação ou anulação, ensejará os procedimentos subsequentes por descumprimento da função social da propriedade.

Art. 15 Nos casos dos imóveis Não Utilizados, o cumprimento da obrigação prevista no art. 96, §3º da Lei Municipal nº 16.050/2014-PDE será reconhecido mediante a apresentação de um conjunto de documentos que comprovem a utilização de, ao menos, 40% (quarenta por cento) do imóvel, tais como:

I - Faturas emitidas pela concessionária de serviços de luz, água e gás, com histórico comprobatório de efetivo consumo;

II - Fotos internas do imóvel com comprovação da data.

§ 1º Caso o técnico do SMUL/CEPEUC entenda que o conjunto de documentos não é suficiente para atestar a utilização de ao menos 40% (quarenta por cento) do imóvel, poderá ser realizada vistoria in loco ou vistoria remota para verificação, sem possibilidade de prévio agendamento com o proprietário ou representantes.

§ 2º O reconhecimento do cumprimento da função social para os imóveis Não Utilizados não tem o condão de reconhecer a regularidade do imóvel, tampouco constitui dispensa do cumprimento de normas de salubridade, segurança ou de estabilidade da edificação e de outras normas urbanísticas, ambientais, de saúde pública e quaiquer outras incidentes na espécie.

§ 3º Para os imóveis Não Utilizados, é considerado insuficiente para o reconhecimento do cumprimento integral da função social a apresentação dos seguintes itens, apresentados em conjunto ou de forma isolada:

I - Contrato de locação;

II - Fatura de energia elétrica ou de água com histórico que indique prevalência de consumo mínimo;

III - Fatura de telefonia e/ou serviço de internet;

IV - Fotos do interior do imóvel sem data ou com mobiliários estrategicamente alocados ou despojados no chão;

Monitoramento e verificações ex officio

Art. 16 Nas etapas posteriores à notificação, poderão ser realizadas verificações ex officio visando a identificar alterações, ainda que não comunicadas pelo proprietário, nas situações que ensejaram o reconhecimento:

I - De impossibilidades jurídicas momentaneamente insanáveis, nos termos do art. 94, IV da Lei Municipal nº 16.050/2014-PDE e do art. 62 da Lei Municipal nº 16.642/2017-COE;

II - Do cumprimento de obrigação, nos termos do art. 96 da Lei Municipal nº 16.050/2014-PDE;

III - Do descumprimento da função social da propriedade, nos termos do art. 98 da Lei Municipal nº 16.050/2014-PDE.

Art. 17 Durante as verificações ex officio disciplinadas no art. 16 desta Ordem Interna, será realizada pesquisa aos sistemas de licenciamento para identificação de solicitações de Alvarás de Aprovação e Execução ou outro documento ensejador do cumprimento da obrigação definida no art. 96, §1º da Lei Municipal nº 16.050/2014-PDE.

§ 1º Até que sobrevenha a integração entre os sistemas de licenciamento e o sistema de informações da função social da propriedade – SISPEUC, a pesquisa de que trata o caput deste artigo será realizada observando o seguinte procedimento:

I - SMUL/CEPEUC enviará via SEI uma listagem de SQLs para SMUL/STEL ou área técnica equivalente que deverá, em até 20 (vinte) dias, entregar uma lista contendo:

a) Números de processos de licenciamento identificados para cada um dos SQLs discriminados;

b) Indicação do tipo de processo (solicitação de alvará de aprovação e execução, p.e.);

c) Indicação da coordenadoria de licenciamento responsável pela aprovação do processo encontrado;

d) Data do protocolo do pedido pelo interessado;

e) Status do processo (em análise, encerrado, deferido, p.e.);

f) Data de indeferimento e data de encerramento, se houver;

Art. 18 Durante as verificações ex officio disciplinadas no art. 16 desta Ordem Interna, será realizada análise de imagens de repositórios públicos ou privados de reconhecida idoneidade, com o objetivo de:

I - Identificar os alvarás emitidos para o imóvel, caso as placas com sua discriminação já estejam afixadas;

II - Constatar e determinar a data do início das obras;

III - Constatar e determinar a data do fim das obras;

IV - Constatar e determinar a data de cumprimento integral das obrigações do PEUC.

Art. 19 Esta Ordem Interna entra em vigor na data de sua publicação, ficando revogada a Ordem Interna SMUL/CEPEUC nº 002, de 29 de Abril de 2024.

Elisabete França

Secretária Municipal de Urbanismo e Licenciamento

SMUL