processo n° 2017-0.060.170-5
INTERESSADO: Luís Otávio Botelho da Silva
ASSUNTO: Alvará de aprovação e execução de reforma.
Informação n. 1038/2017-PGM.AJC
PROCURADORIA GERAL DO MUNICÍPIO
COORDENADORIA GERAL DO CONTENCIOSO
Senhor Coordenador Geral
Trata o presente de pedido de alvará de aprovação e execução de reforma relativo ao edifício situado na Rua Sergipe, n. 372, requerido pelo titular de uma de suas unidades autônomas (apto. 100).
Após análise, o pedido foi objeto de comunicado (fls. 39/40), tendo o interessado requerido (fls. 67/68) a aceitação do "Comunicado de Liberação de Continuidade das Obras nos pavimentos 10 e 11 (terraço)" (fls. 75) em substituição à ata da assembleia do condomínio exigida por RESID.
A unidade técnica formulou consulta a SMUL-AJ (fls. 121), tendo esta observado que o documento apresentado "é apenas um aviso para os condôminos de que foi feita uma análise estrutural e documental da reforma e que, tendo em vista a regularidade da obra (esta no entender do perito), a administração do condomínio liberou a continuidade das obras". Assim, segundo aquela Assessoria, referido documento "não tem a capacidade jurídica de substituir a anuência dos demais condôminos em relação às intervenções apontadas" (fls. 123).
SMJ, então, formulou consulta a esta Procuradoria Geral quanto à possibilidade de que o documento apresentado substitua a anuência dos demais condôminos, com base no princípio da instrumentalidade das formas (fls. 128).
É o relatório do essencial.
Não há dúvida quanto à necessidade evitar, no âmbito das atividades administrativas, os chamados excessos burocráticos. Por essa razão, parece sempre necessário confrontar as exigências documentais com as razões materiais a elas subjacentes, a fim de verificar se a apresentação do documento em questão realmente se prestará à finalidade almejada. A exigência formal não pode constituir um capricho formal da autoridade administrativa, mas um meio para viabilizar a aplicação da lei. Em outras palavras, toda exigência formal deve refletir uma finalidade substancial, à luz do ordenamento jurídico.
Nesse sentido, é extremamente salutar a confrontação de tais exigências com cânones como o princípio da instrumentalidade das formas, mais presente no âmbito do processo civil, ou o princípio do formalismo moderado, normalmente associado, por sua vez, ao processo administrativo.
Segundo já se observou, o princípio do formalismo moderado
"consiste, em primeiro lugar, na previsão de ritos e formas simples, suficientes para propiciar um grau de certeza, segurança, respeito aos direitos dos sujeitos, o contraditório e a ampla defesa. Em segundo lugar, ,se traduz na exigência de interpretação flexível e razoável quanto a formas, para evitar que estas sejam vistas como fim em si mesmas, desligadas das verdadeiras finalidades do processo "1.
Assim sendo, caso um documento atenda, em sua plenitude, para todos os fins perseguidos, à exigência imposta pela autoridade pública, tal princípio recomendará que ele seja aceito, sob pena de violação ao princípio do formalismo moderado. De toda sorte, a aplicação do princípio exige, antes de mais nada, que haja um atendimento substancial da exigência por parte do documento apresentado, caso este não seja literalmente aquele previsto pela norma de regência.
Não é este, contudo, o caso dos autos.
Na verdade, o documento apresentado não revela manifestação de vontade alguma por parte do condomínio. Diferentemente do que constou do requerimento, o qual imputou a autoria do documento ao "representante do Condomínio Edifício Renata" (fls. 67), o fato é que se trata de comunicação feita pela administração do condomínio, pessoa jurídica que apenas presta serviços para este.
Tal comunicação, é certo, poderia até ter por efeito a conclusão de que, ciente das obras, o condomínio a elas não se opôs. Neste caso, a discussão acerca da aplicação princípio do formalismo moderado poderia assumir outra forma, que talvez até comportasse uma análise mais complexa. No entanto, os fatos subsequentes tornam impossível uma argumentação nesse sentido.
Com efeito, tendo tomado ciência da reforma de iniciativa do titular da unidade autônoma, o condomínio iniciou uma disputa judicial a respeito (proc. 1134205-81.2016.8.26.0100, da 25a Vara Cível). Alega o requerente, perante o juízo, que as reformas realizadas pelo interessado alterariam a fachada do edifício, modificariam a área privativa e impediriam o acesso a áreas comuns, inviabilizando a realização de serviços de limpeza, conservação, manutenção e dedetização.
Nesse contexto, não é possível inferir da comunicação feita pela administradora do condomínio uma concordância tácita no tocante às obras, tendo em vista uma omissão subsequente à comunicação. Na verdade, houve mesmo uma oposição, levando a crer que o interessado não apresentou a ata da assembleia do condomínio, com a concordância deste em relação às obras, justamente porque não logrou obtê-la.
Sem embargo, vale observar que a exigência de apresentação da ata do condomínio favorável, no caso de reformas, é efetuada em todos os casos análogos submetidos a RESID, conforme se pode observar no Guia de Aprovação-RESID, na rede mundial de computadores (http://www.prefeitura.sp.qov.br/cidade/secretarias/urbanismo/licenciamentos/quias_de_aprovacao/index.php?p=157823), não havendo motivo algum para excepcioná-la no caso concreto, máxime diante da litigiosidade envolvida.
Em verdade, tal exigência é inteiramente compatível com o próprio princípio do formalismo moderado, uma vez que busca propiciar a intervenção de todas as partes no processo, segundo os interesses envolvidos. Com efeito, até pode ser admitido que o pedido de reforma seja apresentado pelo titular de uma unidade autônoma. No entanto, a reforma não tem por objeto a unidade autônoma, cujo domínio é atribuído, nos termos de uma estrutura legal, a uma pessoa específica; a reforma tem por referência a edificação, que não pode se dissociada da figura do condomínio. Daí a necessidade da anuência deste.
Caso se tratasse de uma mera comunicação de pequena reforma, nos termos da legislação edilícia, seria aceitável afirmar, em tese, que esta poderia dar-se no espaço delimitado da unidade autônoma. No entanto, não é este o caso dos autos, em que até chegou a haver tal comunicação, mas que foi indeferida por não se enquadrar nas hipóteses do item 3.3 da Lei n. 11.228/92 - Código de Obras (cf. fls. .120). Trata-se, pois, de efetiva reforma, assim classificada por implicar modificações, com ou sem alteração de uso, na área edificada, estrutura, compartimentação vertical ou volumetria (cf. definição do item 1.1 da mesma lei, com conteúdo semelhante ao do novo Código - incisos XXIX e XXX do art. 3o da Lei n. 16.642/17).
Modificações nesses atributos realmente ultrapassam a esfera de interesse do proprietário da unidade autônoma, por terem relação com a totalidade da edificação. Em outras palavras, não é possível realizar modificações dessa espécie, classificadas como reformas, sem autorização do condomínio, justamente porque elas têm relação não apenas com a unidade autônoma, mas com toda a edificação. Dessa sorte, é inteiramente razoável a exigência formulada por RESID nos casos desse tipo, em que se permite a formulação do requerimento pelo titular da unidade autônoma, mas sempre 3 com a anuência do condomínio.
Ante todo o exposto, sendo acolhido o entendimento aqui sustentado, no sentido da impossibilidade de aceitação do documento de fls. 75 em substituição à exigência de apresentação da ata da assembleia condominial favorável, sugere-se o retorno do presente a SMUL, para prosseguimento, com prévia ciência por parte de SMJ.
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São Paulo, 19/07/2017.
JOSÉ FERNANDO FERREIRA BREGA
PROCURADOR ASSESSOR - AJC
OAB/SP 173.027
PGM
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1 Medauar, Odete. Direito administrativo moderno, 18a ed. São Paulo: RT, 2014, p. 195.
processo n° 2017-0.060.170-5
INTERESSADO: Luís Otávio Botelho da Silva
ASSUNTO: Alvará de aprovação e execução de reforma.
Cont. da Informação n. 1038/2017-PGM.AJC
PGM
Senhor Procurador Geral
Com a manifestação da Assessoria Jurídico Consultiva desta Coordenadoria, que acompanho, encaminho-lhe o presente, sugerindo a restituição a SMUL para prosseguimento, com prévia ciência por parte de SMJ.
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São Paulo, 19/07/2017.
TIAGO ROSSI
PROCURADOR DO MUNICÍPIO
COORDENADOR GERAL DO CONSULTIVO
OAB/SP 195.910
PGM
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processo n° 2017-0.060.170-5
INTERESSADO: Luís Otávio Botelho da Silva
ASSUNTO: Alvará de aprovação e execução de reforma.
Cont. da Informação n. 1038/2017-PGM.AJC
SMJ
Senhor Secretário
Encaminho-lhe o presente, com a manifestação da Coordenadoria Geral do Consultivo, que acolho, no sentido da impossibilidade de que o documento apresentado pelo interessado (fls. 75) seja aceito em substituição à ata de assembleia do condomínio favorável exigida por RESID, propondo a restituição dos autos àquela Coordenadoria, para prosseguimento.
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São Paulo, 03/08/2017.
RICARDO FERRARI NOGUEIRA
PROCURADOR GERAL DO MUNICÍPIO
OAB/SP 175.805
PGM
Este texto não substitui o original publicado no Diário Oficial da Cidade de São Paulo
