INSTRUÇÃO NORMATIVA SECRETARIA DA HABITAÇÃO E DESENVOLVIMENTO URBANO - SEHAB Nº 3 DE 4 DE OUTUBRO DE 2002

INSTRUÇÃO NORMATIVA SECRETARIA DA HABITAÇÃO E DESENVOLVIMENTO URBANO - SEHAB Nº 3 de 4 de Outubro de 2002

PROCEDIMENTOS OPERACIONAIS PARA LOCACAO DE IMOVEIS PELO FUNDO MUNICIPAL DE HABITACAO - FMH DESTINADOS A MORADIA PROVISORIA OPERACIONALIZADO PARA CEF ECDHU.

INSTRUÇÃO NORMATIVA 3/02 - SEHAB

Define os procedimentos operacionais para a locação de imóveis pelo Fundo Municipal de Habitação, visando garantir moradia provisória para famílias beneficiárias de programas realizados e/ou subsidiados, ainda que parcialmente, com recursos do Fundo Municipal de Habitação e operacionalizados pela Caixa Econômica Federal e/ou pela Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo - CDHU.

O Secretário da Habitação e Desenvolvimento Urbano, no uso das suas atribuições legais, na forma do Parágrafo Único do Art. 11 da Resolução CFMH nº 01, de 17 de setembro de 1997, e tendo como referência a Resolução CFMH nº 27, de 12 de junho de 2002,

RESOLVE:

I - DISPOSIÇÕES GERAIS

1. Aprovar os procedimentos operacionais para a locação de imóveis pelo Fundo Municipal de Habitação - FMH, destinados à moradia provisória de beneficiários de empreendimentos realizados e/ou subsidiados, ainda que parcialmente, com recursos do Fundo Municipal de Habitação e operacionalizados pela Caixa Econômica Federal e/ou pela Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo - CDHU.

2. Entende-se por moradia provisória aquela destinada a atender a demanda de beneficiários dos empreendimentos referidos no item anterior, realizados à luz da Resolução nº 04 do CFMH, no âmbito dos Programas Bairro Legal e Morar Perto, durante o período necessário à execução e conclusão dos empreendimentos relacionados aos referidos programas, quando esta providência for imperiosa diante do risco de maiores danos sociais.

3. As moradias provisórias serão destinadas aos beneficiários dos empreendimentos referidos nos itens anteriores, devidamente cadastrados para integrarem os referidos programas e cuja remoção seja necessária nas seguintes situações:

e) áreas de risco geotécnico e ambiental;

f) áreas insalubres;

g) favelas que serão objeto de desadensamento para posterior urbanização;

h) cortiços e imóveis insalubres que serão objeto de desadensamento para posterior reforma e/ou reabilitação de edificações deterioradas ou construção de novas unidades;

3.1 Não poderão ser beneficiários das moradias provisórias as pessoas que constem como beneficiários de outros programas habitacionais no Cadastro dos Mutuários (CADMUT)

4. A demanda potencial de empreendimentos operacionalizados pela Caixa Econômica Federal e/ou pela Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo que, no processo de comercialização, for excluída, terá seu atendimento garantido em outros empreendimentos do FMH.

II - DOS AGENTES INTERVENIENTES

1. Os agentes intervenientes na locação de imóveis de que trata esta Instrução Normativa são os seguintes:

c) Órgão Gestor - Superintendência de Habitação Popular da Secretaria da Habitação e Desenvolvimento Urbano - SEHAB/HABI

d) Órgão Operador - Companhia Metropolitana de Habitação de São Paulo - COHAB/SP

c) Beneficiários - famílias e/ou pessoas vinculadas a empreendimentos realizados e/ou subsidiados, ainda que parcialmente, com recursos do Fundo Municipal de Habitação e operacionalizados pela Caixa Econômica Federal e/ou pela Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo - CDHU, no âmbito dos Programas Bairro Legal e Morar Perto, devidamente cadastradas pelo órgão gestor, que se encaixem nas condições previstas no item I, 3, e que atendam aos critérios definidos nesta Instrução.

5. À SEHAB/HABI, na qualidade de órgão gestor das operações, compete:

j) Definir as demandas que serão atendidas pela locação de imóveis;

k) Cadastrar os beneficiários, identificando-os numérica e socialmente, inclusive com dados documentais - números do Registro de Identidade (RG) e do Cadastro de Pessoa Física (CPF) -, bem como indicar os empreendimentos e programas a que estão vinculados;

l) Solicitar à COHAB/SP a locação de imóvel para o atendimento das demandas selecionadas, informando:

v) o perímetro urbano onde a locação deverá ser feita;

vi) as características genéricas do imóvel a ser locado;

vii) o prazo para que a locação seja efetivada;

viii) o tempo estimado de permanência dos beneficiários nos imóveis locados;

m) Indicar, sempre que possível, os imóveis mais adequados ao atendimento da demanda;

n) Acompanhar o andamento das locações e sublocações de imóveis;

o) Sistematizar dados de indicadores sociais para avaliações periódicas;

p) Indicar, na hipótese prevista no item I, 4, os programas do FMH que atenderão à demanda excluída pela CEF e/ou CDHU;

q) Estimular os beneficiados para que se organizem a fim de garantir o pagamento das despesas comuns de condomínio, quando houver;

r) Analisar a prestação de contas;

s) Supervisionar o programa como um todo.

2.1 A Secretaria Executiva do FMH deverá garantir, às partes interessadas, informações sobre as atividades de competência da SEHAB, responsabilizando-se pela tramitação ágil dos expedientes.

6. À COHAB/SP, na qualidade de órgão operador, compete:

h) Identificar e avaliar os imóveis a serem locados nas condições estabelecidas pela Resolução CFMH nº 27/02;

i) Contratar as locações de imóveis destinados à moradia provisória dos beneficiários de programas integralmente desenvolvidos no âmbito do FMH, de que trata a Resolução nº 27/02, bem como estabelecer cronograma de pagamento, conforme condições estabelecidas em contrato;

j) Solicitar os recursos programados e efetuar os repasses, de acordo com os cronogramas e condições estabelecidos;

k) Contratar as sublocações de imóveis para os beneficiários dos programas, nos termos desta Instrução Normativa e da legislação vigente;

l) Realizar todo o controle operacional, financeiro e contábil, referente aos contratos firmados;

m) Elaborar a prestação de contas mensalmente, dos recursos despendidos na locação e dos recursos advindos das sublocações;

n) Executar as demais atividades necessárias ao bom andamento do Programa.

7. Aos beneficiários que ocuparem as moradias provisórias compete:

n) Cumprir com as obrigações definidas nesta Instrução Normativa e nos instrumentos contratuais a serem firmados com o órgão operador;

o) Observar as condições de uso das moradias provisórias, impostas pela legislação vigente e pelos instrumentos contratuais a serem firmados com o órgão operador;

p) Servir-se do imóvel para o uso convencionado, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

q) Atender prontamente às solicitações do órgão operador;

r) Pagar pontualmente, quando for o caso, o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado;

s) Restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

t) Levar ao conhecimento do órgão operador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

u) Realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

v) Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do órgão operador;

w) Pagar as despesas de telefone, consumo de energia elétrica e gás, água e esgoto;

x) Pagar as despesas ordinárias de condomínio, nos termos da legislação pertinente;

y) Permitir a vistoria do imóvel pelo órgão operador, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27 da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991;

z) Cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos.

III - DA SELEÇÃO DAS DEMANDAS QUE SERÃO ATENDIDAS COM A LOCAÇÃO DE IMÓVEIS PARA MORADIA PROVISÓRIA

1. Caberá à SEHAB/HABI a identificação das demandas que serão atendidas com a locação de imóveis para moradia provisória, observados os critérios definidos no item I desta Instrução Normativa.

2. Identificada a demanda, SEHAB/HABI realizará o cadastramento dos beneficiários, a fim de definir a quantidade de unidades habitacionais necessárias para o atendimento dos beneficiários selecionados e indicar o(s) empreendimento(s) e Programa(s) a que estão vinculados.

3. Realizado o cadastramento nos termos do item anterior SEHAB/HABI encaminhará à COHAB/SP a solicitação para a locação de imóveis para moradia provisória, que deverá conter os seguintes elementos, sem prejuízo de outras informações necessárias à instrução do procedimento:

g) justificativa técnica da escolha da demanda a ser atendida;

h) cadastro numérico e social dos beneficiários, com a coleta de todos os dados necessários à futura locação, em especial os números do Registro de Identidade (RG) e do Cadastro de Pessoa Física (CPF), com a respectiva indicação do programa ao qual estão vinculados;

i) tempo estimado de permanência dos beneficiários nas moradias provisórias;

j) número de unidades habitacionais necessárias para o atendimento da demanda;

k) indicação das características gerais do imóvel que deve ser locado para o atendimento da demanda, dentre elas o perímetro urbano de sua localização, além de outros elementos que auxiliem na seleção do imóvel a ser locado;

l) indicação do perfil social de cada beneficiário a ser atendido, para fins de definição do valor da sublocação, a ser cobrado dos sublocatários nos termos desta Instrução Normativa.

7. Recebida a solicitação, o órgão operador do FMH tomará as medidas necessárias ao seu pronto atendimento, nos termos do item IV.

IV - DA LOCAÇÃO DOS IMÓVEIS PARA ATENDIMENTO DAS DEMANDAS DE MORADIAS PROVISÓRIAS

1. Recebida a solicitação, a COHAB/SP tomará as medidas necessárias à locação dos imóveis para o atendimento da demanda selecionada, observadas as normas legais vigentes que regulam esta espécie de contratação.

2. Durante o processo de seleção do imóvel a ser locado, deverão ser consideradas as características gerais contidas na solicitação de SEHAB/HABI, além das seguintes condições, dentre outras necessárias à adequação do imóvel às necessidades peculiares de cada caso concreto:

d) através de vistoria prévia, avaliar se o imóvel atende às condições previstas na Resolução CFMH nº 27/02, em especial se o imóvel encontra-se adequado ou se precisará de reformas para se adequar aos fins de moradia provisória;

e) através de avaliação prévia, verificar se o valor de locação do imóvel encontra-se adequado ao preço de mercado;

f) nas hipóteses em que o imóvel necessitar de reforma, observar o disposto no item VII da Resolução nº 27/2002.

2.2 Os custos decorrentes das avaliações prévias dos imóveis serão suportados com recursos do Fundo Municipal de Habitação.

3. O contrato de locação deverá prever, expressamente, a possibilidade de sublocação das unidades habitacionais para os beneficiários dos empreendimentos realizados e/ou subsidiados, ainda que parcialmente, com recursos do Fundo Municipal de Habitação e operacionalizados pela Caixa Econômica Federal e/ou pela Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo - CDHU, que necessitarem de moradias provisórias

4. A COHAB/SP, como operadora dos recursos do Fundo Municipal de Habitação, receberá, a título de remuneração pelos serviços prestados, valor referente a 4,5% do aluguel e demais custos e despesas que incidam sobre a locação do imóvel, a ser paga prioritariamente com recursos da conta do Fundo Municipal de Habitação utilizada para o recebimento e controle do retorno da comercialização.

5. Nos casos em que não for possível alugar o imóvel pelo exato período necessário à conclusão dos empreendimentos e programas para o atendimento definitivo dos beneficiários, a Superintendência de Habitação Popular poderá indicar outras famílias que se encontrem nas situações previstas no item I, 3, para que ocupem o mesmo imóvel alugado, a fim de otimizar o investimento realizado, nos termos desta Instrução Normativa.

V - DA UTILIZAÇÃO DOS IMÓVEIS LOCADOS PARA MORADIA PROVISÓRIA DOS BENEFICIÁRIOS DE PROGRAMAS DO FUNDO MUNICIPAL DE HABITAÇÃO

1. A COHAB/SP destinará as unidades habitacionais do imóvel locado para a moradia provisória dos beneficiários dos empreendimentos realizados e/ou subsidiados, ainda que parcialmente, com recursos do Fundo Municipal de Habitação e operacionalizados pela Caixa Econômica Federal e/ou pela Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo - CDHU, devidamente cadastrados pela SEHAB/HABI.

2. A utilização das unidades habitacionais do imóvel locado pelos beneficiários referidos no item anterior será formalizada por contratos de sublocação.

2.1 O valor de referência para a sublocação será obtido através da divisão do valor de locação integral do imóvel, incluindo-se aí os gastos com reforma eventualmente realizados e não deduzidos do aluguel, pelo número de unidades habitacionais a serem sublocadas e pelo período do contrato de locação do imóvel.

2.2 O valor das sublocações a ser efetivamente suportado pelos beneficiários será definido conforme a situação social dos mesmos, respeitados os parâmetros de comprometimento de renda familiar determinados na tabela abaixo:

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Faixa de Renda Familiar Composição Familiar Capacidade de

(em Salários Mínimos - SM) (membros) Endividamento (%)

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Até 2 Salários Mínimos Todas 10%

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Acima de 2 SM a 3 SM 1-4 12%

5-7 11%

8 ou mais 10%

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Acima de 3 SM 3-4 15%

5-7 14%

8 ou mais 13%

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2.3 Sempre que o valor a ser pago pelo beneficiário não for suficiente para arcar com o valor de referência da sublocação, calculado na forma do subitem V, 2.1, a diferença entre o valor de referência e o valor da sublocação efetivamente suportado pelo beneficiário será subsidiada pelo FMH.

3. Para fins de moradia provisória de beneficiários de empreendimentos e programas de que trata a Resolução CFMH nº 27/2002, admite-se a locação de áreas não edificadas, desde que nelas sejam construídos alojamentos provisórios dotados de condições mínimas de habitabilidade.

3.1 Os alojamentos provisórios poderão ser construídos com recursos do Fundo Municipal de Habitação ou de outros órgãos públicos ou privados, mediante parcerias a serem firmadas pelo órgão operador do FMH, com a aprovação de SEHAB/HABI.

4. Caberá à SEHAB/HABI identificar as condições financeiras dos beneficiários e indicar a faixa de renda e a composição familiar a qual pertencem, para fins de definição do valor de sublocação a ser suportado pelo beneficiário.

4.1. Sempre que for detectada a falta de pagamento da sublocação pelos beneficiários, por três meses consecutivos, a COHAB/SP comunicará à SEHAB/HABI para que esta proceda à avaliação social dos inadimplentes a fim de apurar as causas da inadimplência bem como as possíveis formas de equacionamento da falta de pagamento (cobrança, despejo ou aumento do subsídio).

5. A COHAB/SP retornará ao FMH mensalmente os valores dos aluguéis recebidos previamente deduzidos dos subsídios concedidos obedecendo as demais condições estabelecidas para o retorno dos créditos vinculados ao FMH.

5.1 A COHAB/SP apurará mensalmente a diferença relativa a subsídios de que trata o subitem anterior e solicitará os recursos orçamentários aprovados, visando a recomposição da conta de recebimento e controle do retorno ao FMH.

6. Rescindida ou finda a locação do imóvel pela COHAB/SP, qualquer que seja a sua causa, resolvem-se as sublocações.

VI - FONTES DE RECURSOS

3. Os recursos financeiros destinados a essas operações serão provenientes do FMH, aprovados em dotação orçamentária compatível e, em situações excepcionais, da conta de recebimento e controle do retorno do FMH.

2. Em todas as operações deverão ser respeitadas a Lei 11.632, de 22 de julho de 1994, e as Resoluções do CFMH, em especial a Resolução nº 27/2002, bem como demais normas aplicáveis.

VII - DISPOSIÇÕES FINAIS E TRANSITÓRIAS

1. A concessão de subsídios de que trata o Item V só poderá ser efetivada após alteração artigos 21, 22 e 23 do Decreto nº 36.471, de 24 de outubro de 1996, para que nele sejam contemplados os beneficiários dos demais programas suportados pelo FMH.

2. Publique-se e cumpra-se.