RESOLUÇÃO CFMH n° 24/02 - CFMH - SEHAB

Aprova o SUBPROGRAMA DE CARTA DE CRÉDITO MUNICIPAL como sub-programa dos programas de aplicação de recursos do FMH.

O Conselho do Fundo Municipal de Habitação- CFMH , na forma do artigo 13, item I, da Lei nº 11.632, de 22 de julho de 1994, e com base nos objetivos, princípios e diretrizes estabelecidos no artigo 2º da mesma Lei, e,

CONSIDERANDO que todos os esforços do Poder Público para diminuir o déficit habitacional através de Programas de construção e financiamento à aquisição de unidades novas têm sido insuficientes para atender a uma demanda sempre crescente face a enorme carência habitacional da cidade de São Paulo;

CONSIDERANDO o alto número de domicílios e de edifícios vazios ou subutilizados na região central da cidade, apesar da diversificada infra-estrutura disponível;

CONSIDERANDO que grande parcela da população residente na região central habita em imóveis locados e sublocados, tais como cortiços, em precárias condições de habitabilidade, principalmente por ter interesse em permanecer nos bairros centrais da cidade, junto à rede de serviços mais estruturadas, e,

CONSIDERANDO que, dentre os programas de aplicação do Fundo Municipal de Habitação estabelecidos pela Resolução n.º04 do CFMH estão os Programa Municipal de Moradia de Interesse Social e o Programa Municipal de Urbanização de Áreas Ocupadas, de Recuperação de Conjuntos Habitacionais e de Edificações Deterioradas, que careciam de sub-programas de crédito habitacional;

CONSIDERANDO , finalmente, a necessidade de agilizar a implementação desses Programas que atendam às necessidades de aquisição e/ou reforma de unidades para uso residencial na região central da cidade,

RESOLVE :

I - Aprovar o SUBPROGRAMA DE CARTA DE CRÉDITO MUNICIPAL , como disposto no anexo único desta Resolução.

II - A SEHAB deverá, no prazo de 60 (sessenta) dias, publicar as instruções normativas necessárias à operacionalização do sub-programa de Carta de Crédito Municipal.

III - Esta Resolução entra em vigor na data da sua publicação

IV - Ficam revogadas as disposições em contrário.

LUIZ PAULO TEIXEIRA FERREIRA

PRESIDENTE

RESOLUÇÃO CFMH n°24, de 12 de junho de 2002.

ANEXO ÚNICO

SUBPROGRAMA DE CARTA DE CRÉDITO MUNICIPAL

I. OBJETIVO

1. Ampliar as formas de financiamento à moradia para a população de baixa renda, através de financiamento para aquisição de terreno seguida de construção, aquisição de imóveis novos ou usados e/ou reforma de unidades residenciais. O financiamento para aquisição de terreno seguida de construção somente poderá ser efetivado se o imóvel objeto da solicitação estiver dentro dos Perímetros de Reabilitação Integrada do Habitat, no âmbito do Programa Morar no Centro, desenvolvido pela SEHAB.

II. DESCRIÇÃO

1. A Carta de Crédito Municipal se destina a viabilizar o acesso de famílias de baixo poder aquisitivo à uma moradia digna em unidades habitacionais através de financiamento direto a aquisição de imóveis novos ou usados, reforma ou construção de unidades residenciais, desde que atendam às condições estabelecidas nessa Resolução.

III. DEMANDA

1. O subprograma da Carta de Crédito é dirigido a famílias, cuja renda familiar seja de 3 (três) até 10 (dez) salários mínimos sendo que:

- somente farão parte da demanda para aquisição de imóveis novos ou usados, famílias ou pessoas que não sejam proprietárias, promitentes compradoras, cessionárias, promitentes cessionárias dos direitos de aquisição de outro imóvel;

- fica vedado o atendimento habitacional às pessoas anteriormente beneficiadas em programas de habitação de interesse social ou que tenham repassado o imóvel sem anuência do agente responsável pelo subprograma.

IV. ACESSO AOS FINANCIAMENTOS

1. Os contratos de financiamento para a liberação da Carta de Crédito serão realizados entre a COHAB-SP, como agente operador do Fundo Municipal de Habitação, e o beneficiário final. Entidades e associações, legalmente instituídas, poderão pleitear em nome de seus associados o acesso ao subprograma, organizando e indicando os beneficiários a serem atendidos. O contrato de financiamento das unidades habitacionais, no entanto, serão firmados individualmente com cada beneficiário final.

V. DIRETRIZES GERAIS PARA LIBERAÇÃO DOS RECURSOS

1. O subprograma da Carta de Crédito Municipal será operacionalizado através das seguintes modalidades:

1.1. Aquisição de imóvel residencial;

1.2. Aquisição e reforma de imóvel residencial;

1.3. Aquisição seguida de construção de imóvel residencial em terreno que se localize dentro dos Perímetros de Reabilitação Integrada do Habitat, no âmbito do Programa Morar no Centro;

1.4. Reforma de imóveis, cuja propriedade esteja regularizada em nome do beneficiário;

2. Em todas as modalidades, inclui-se no valor do financiamento despesas cartorárias e demais gastos de regularização que forem necessários.

3. A carta de crédito para as modalidades 1.1 e 1.2 do subprograma somente será liberada com a apresentação de laudo de vistoria comprovando estar o imóvel vazio.

4. A liberação dos recursos da carta de crédito destinados à construção ou reforma, será efetivada em nome de Associação, legalmente instituída, ou em nome do beneficiário final, quando for o caso, após aprovação do pedido pela COHAB-SP, enquanto agente operador do FMH.

4.1 Quando da aquisição de imóvel residencial usado, a liberação dos recursos será efetivada diretamente ao proprietário, após aprovado o pedido pela COHAB-SP, enquanto agente operador do FMH, através de contrato de compra e venda, mutuo e hipoteca, figurando a COHAB-SP como credora hipotecária da operação.

4.2 Quando da aquisição de imóvel residencial usado, combinado com projeto de reforma, a liberação dos recursos destinados à aquisição serão efetivadas na forma do item 4.1 para a aquisição, após aprovação do pedido pela COHAB-SP, enquanto agente operador do FMH.

4.3 Quando da aquisição de terreno seguida de construção de imóvel residencial em terreno que se localize dentro dos Perímetros de Reabilitação Integrada do Habitat, no âmbito do Programa Morar no Centro, a liberação dos recursos destinados à aquisição do terreno se dará na forma do subitem 4.1 enquanto que a liberação dos recursos destinados a projeto e construção será efetivada em nome de Associação, legalmente instituída, após aprovação da COHAB-SP, como agente operador do FMH, conforme cronograma.

5. A solicitação da carta de crédito para as modalidades do subprograma serão acolhidas pela COHAB-SP, compondo-se das seguintes fases e procedimentos:

5.1 Carta de Crédito destinada ao financiamento das modalidades 1.1 e 1.2 do subprograma:

a) Solicitação através de carta-padrão acompanhado da documentação do interessado;

b) Indicação do valor máximo do imóvel a ser financiado ou indicação do imóvel de interesse;

c) Após avaliação de pré-viabilidade e aprovação da COHAB-SP, apresentação dos documentos do imóvel, documentos do proprietário, do projeto de reforma e cronograma físico-financeiro;

d) Após aprovação do pedido, liberação do recursos para a aquisição, e conforme cronograma aprovado pela COHAB-SP;

e) No caso associações, a entidade apresentará documentação legal, relação dos associados beneficiários do subprograma e informação sobre renda familiar

5.2 Carta de Credito destinada ao financiamento das modalidades 1.3 e 1.4 do subprograma:

a) Solicitação através de carta-padrão acompanhado da documentação do interessado;

b) Após avaliação e aprovação da COHAB-SP, e avaliação de pré-viabilidade quando da modalidade 1.4, apresentação dos documentos do imóvel, do projeto de reforma e do cronograma físico-financeiro;

c) Após aprovação do pedido, liberação do recursos para materiais, construção ou reforma;

d) No caso associações, a entidade apresentará documentação legal, relação dos associados beneficiários do subprograma e informação sobre renda familiar.

VI. DIRETRIZES GERAIS DA AVALIAÇÃO DE PRÉ-VIABILIDADE

1. A avaliação de pré-viabilidade para reforma de imóveis, residenciais ou não, destinadas a criação de unidades de habitação de interesse social devem atender aos requisitos abaixo:

a) Garantir que o imóvel a ser adquirido não apresenta riscos nem exige obras de excessiva complexidade para sua adaptação ao uso habitacional de interesse social;

b) Indicar soluções arquitetônicas e construtivas adequadas para a habitabilidade das unidades e para minimização dos custos de reformas;

c) Determinar se os custos estimados das obras de reforma do prédio, somadas ao custo do imóvel, são compatíveis com os valores de financiamento previstos no subprograma

2. A avaliação de pré-viabilidade deverá conter:

a) Laudo estrutural no caso de prédios;

b) Diagnóstico físico da edificação;

c) Diretrizes de projeto para reabilitação da edificação;

d) Orçamento básico das obras de reforma;

e) Avaliação do valor de mercado da edificação;

f) Análise da viabilidade de aprovação do projeto de reforma junto à SEHAB (diretrizes) e outros órgãos;

g) Análise jurídica da documentação do imóvel;

3. A avaliação de pré-viabilidade será realizada pela COHAB e remunerada pelo FMH sendo os custos estabelecidos por Instrução Normativa.

VII. DIRETRIZES GERAIS DAS CONDIÇÕES DE FINANCIAMENTO

1. O valor da carta de crédito se comporá das seguintes parcelas:

- Componentes de investimento conforme item V-1;

- Taxa de administração do agente operador equivalente a 4,5% do valor do investimento;

- Juros, com carência de 6 meses, para os investimentos compostos com construção ou reforma e de 1 mês para os investimentos limitados à aquisição de imóveis, correspondentes à taxa de juros prevista na carta de crédito, conforme tabela a seguir.

2. O valor de financiamento máximo será limitado a R$ 30.000,00, com taxa de juros diferenciadas por faixa, conforme tabela abaixo:

Faixas de valor Taxa de juros

Financiamento de até R$ 20.000,00 2 % ao ano

De R$ 20.000,00 até R$ 30.000,00 4 % ao ano

3. O prazo de amortização estará limitado a 300 meses e Instrução Normativa definirá faixas de prazo em função da renda familiar.

4. O valor da prestação mensal será atualizado pelo índice de remuneração básica da poupança, e o saldo devedor atualizado pelos mesmos índices e periodicidade.

5. O encargo mensal total terá a seguinte composição:

- Amortização e juros (A + J)

- Prêmio de seguro de morte e invalidez permanente e danos físicos do imóvel.

6. O comprometimento inicial máximo da renda familiar será de 25%.

7. A carta de crédito e o correspondente contrato de financiamento serão formalizados entre a COHAB-SP, como agente operador do Programa, e os beneficiários finais.

8. As associações, legalmente instituídas, poderão indicar demanda e representar os seus associados em todas as etapas do sub-programa, inclusive acompanhar e testemunhar a assinatura dos contratos com os beneficiários finais.

9. O Fundo Municipal de Habitação suportará as despesas de avaliação física e financeira do imóvel, avaliações de pré-viabilidade da intervenção entre outros serviços específicos que forem necessários para o bom andamento do sub-programa.

VIII. DIRETRIZES GERAIS DO RETORNO AO FUNDO MUNICIPAL DE HABITAÇÃO

1. A COHAB-SP manterá controles da movimentação do sub-programa, com contas individualizadas por componente para possibilitar avaliação dos resultados.

2. Do valor emitido para o subprograma, a COHAB-SP especificará o valor do prêmio de seguro e efetuará o correspondente pagamento.

3. O retorno mensal dos recursos ao FMH será efetuado, nos termos da legislação, com base nos valores cobrados dos beneficiários, descontados os valores correspondente à taxa de administração e os valores correspondentes ao prêmio de seguro.

IX. FONTES DE RECURSOS

1. As fontes de recursos para o subprograma serão as próprias do Fundo Municipal de Habitação, segundo o artigo 8º da Lei 11.632/94 e também recursos oriundos de parcerias com outros órgãos públicos e/ou instituições públicas ou privadas.

X. AGENTES GESTOR E OPERADOR

1. Os agentes do subprograma são os seguintes:

Agente Gestor - SEHAB

Agente Operador - COHAB-SP

Promotores - Prefeitura do Município de São Paulo e outros agentes públicos ou privados em parceria com a Prefeitura do Município de São Paulo.

2. As competências dos agentes Gestor e Operador, além das já definidas na Lei 11.632/94, e no que diz respeito especificamente ao subprograma, são as seguintes:

2.1 SEHAB, enquanto agente GESTOR:

a) Instituir uma Coordenação do subprograma da Carta de Crédito Municipal, vinculada a SEHAB com a finalidade de assegurar o desenvolvimento desse subprograma;

b) Normatizar os critérios da seleção da demanda de acordo com a legislação do Fundo Municipal de Habitação;

c) Sistematizar dados de indicadores sociais para avaliações periódicas;

d) Analisar e aprovar a prestação de contas mensal.

2.2 COHAB-SP, enquanto agente OPERADOR:

a) Avaliar imóvel a ser adquirido nas condições estabelecidas nesta Resolução e Instrução Normativa regulamentadora do subprograma de Carta de Crédito e aprovar a operação;

b) Aprovar projeto de construção ou reforma e cronograma físico-financeiro, conforme condições estabelecidas nesta Resolução e Instrução Normativa regulamentadora do sub-programa de Carta de Crédito;

c) Solicitar recursos para o subprograma e efetuar os repasses aos beneficiários de acordo com os contratos firmados;

d) Receber as prestações dos beneficiários e efetuar o retorno ao FMH, de acordo com as condições estabelecidas nesta Resolução;

e) Elaborar a prestação de contas, anual e mensalmente, dos recursos dispendidos pelo subprograma.

XI. DISPOSIÇÕES FINAIS

1. Os agentes gestor e operador indicarão grupo técnico para elaborar e encaminhar para aprovação das instruções normativas necessárias, especificando as condições e rotinas operacionais do subprograma.

XII. LEGISLAÇÕES DE APOIO

6. Lei Federal nº 3.071/16 - Código Civil Brasileiro

7. Constituição do Estado de São Paulo

8. Lei Orgânica do Município

EXPOSIÇÃO DE MOTIVOS DA RESOLUÇÃO CFMH N°24, QUE APROVA O SUBPROGRAMA CARTA DE CRÉDITO MUNICIPAL.

A Carta de Crédito Municipal, enquanto subprograma dos programas de aplicação de recursos do FMH, tem por objetivo ampliar as formas de financiamento à moradia para a população de baixa renda, através de financiamento para aquisição seguida de construção, aquisição de imóveis novos ou usados e/ou reforma de unidades residenciais. O financiamento para aquisição seguida de construção somente poderá ser efetivado se o imóvel objeto da solicitação estiver dentro dos Perímetros de Reabilitação Integrada do Habitat, no âmbito do Programa Morar no Centro, desenvolvido por esta Secretaria.

O alto número de domicílios e de edifícios vazios ou subutilizados na região central da cidade, apesar da diversificada infra-estrutura disponível, mostram a necessidade de um subprograma que amplie as opções de financiamento e utilização desses imóveis vagos e que atenda às necessidades de aquisição e/ou reforma de unidades para uso residencial na região.

Assim a Carta de Crédito Municipal contempla possibilidades de carta de crédito individuais e cartas de crédito coletivas. Cartas de crédito individuais atendem o disposto acima, ampliando as opções de financiamento para classe média-baixa e baixa e contribuindo para o repovoamento das áreas centrais. Já cartas de crédito coletivas, financiadas pelo Fundo Municipal de Habitação, podem se constituir em um instrumento importante para multiplicar e agilizar a produção de moradias para famílias de baixa renda a partir da aquisição e reforma de prédios vazios na área central, com autogestão de associações. Podem, também, ter um efeito de equilíbrio no mercado imobiliário por ser a própria associação interessada na reforma e reabilitação do edifício, agente importante na operacionalização do Programa Morar no Centro. Seriam especialmente adequadas, as cartas de crédito coletivas, para imóveis pequenos e médios, localizados nos Perímetros de Reabilitação Integrada do Habitat.

Embora o subprograma de Carta de Crédito Municipal, exceto na modalidade financiamento para aquisição seguida de construção, seja uma proposta para o conjunto da cidade, a área central é a que apresenta melhores condições para o início da implantação do programa pelos motivos expostos a seguir.

Sabe-se que grande parcela da população residente na região central habita em imóveis locados e sublocados, tais como cortiços, em precárias condições de habitabilidade, principalmente por ter interesse em permanecer nos bairros centrais da cidade, junto à rede de serviços mais estruturados. Dados sobre essa população encortiçada demonstram que os moradores de cortiços pagam caro para morar muito mal.

Uma política de ampliação da oferta de moradias nos bairros centrais é possível e necessária para a cidade. Deve-se melhorar a qualidade de vida para quem mora, evitando a continuidade do êxodo populacional, e trazer outros para morar, especialmente os que trabalham no centro.

O centro apresenta atualmente boas oportunidades de produção de unidades habitacionais para faixas de renda média/baixa e baixa, pelas seguintes razões:

- existência de bairros (ainda) não disputados pelo mercado imobiliário formal de apartamentos de luxo ou escritórios;

- existência de terrenos vazios, de edificações residenciais passiveis de reforma e de edifícios comerciais passíveis de reciclagem;

- existência de edifícios de valor arquitetônico ou histórico, para os quais a melhor alternativa de recuperação e manutenção é sua reabilitação para uso habitacional.

Apesar disso, a oferta de novas unidades nos bairros centrais é muito pequena. As cooperativas autofinanciadas que, desde 1995, tem tido muita participação no mercado residencial na Região Metropolitana de São Paulo, também não produziram nos bairros centrais por considerarem os terrenos caros.

A partir desse diagnóstico, o Programa Morar no Centro desenvolveu algumas linhas de intervenção das quais duas se destacam. São as i) Intervenções em terrenos ou prédios isolados e os ii) Perímetros de Reabilitação Integrada do Habitat (PRIH).

As intervenções em terrenos ou prédios isolados têm o papel de permitir a diversidade social e funcional de certos bairros e podem ser indutores de outras iniciativas de reabilitação do entorno. Além de oferecer solução habitacional, a produção de novas unidades habitacionais a partir reforma ou reciclagem de uso de edifícios vazios do centro para transformá-los em moradia, contribui para reverter o processo de abandono de algumas quadras e recuperar o patrimônio arquitetônico.

Já os Perímetros de Reabilitação Integrada do Habitat (PRIH) são áreas delimitadas em bairros centrais, compreendendo um conjunto de quadras com concentração de moradias precárias, onde haverá atuação articulada de produção habitacional, melhorias condições de cortiços, reabilitação do patrimônio, criação e requalificação de equipamento e áreas verdes, melhoria e criação de espaços para atividades econômicas. As intervenções no espaço físico serão acompanhadas de programas culturais, de saúde, de educação, de capacitação profissional e de geração de renda. Os bairros centrais concentram uma enorme quantidade de edifícios vazios de diferentes usos (residenciais, escritórios, hospitais, hotéis, galpões) que poderiam, ser utilizados para habitação.

Dessa forma, as cartas de crédito sendo liberadas inicialmente dentro dos PRIH otimizariam os investimentos municipais, produzindo um efeito sobre o conjunto das intervenções públicas e privadas. Com a soma de diferentes agentes, os benefícios para a área seriam multiplicados. Essas cartas seriam atribuídas a grupos legalmente constituídos, para aquisição e realização das obras de reforma, incluindo projeto. Além disso, a área central tem um menor porte de escala, adequada para autogestão de futuros moradores.