Ofício n° 788/2009/SMPED (TID 4982194)

INTERESSADO: SECRETARIA MUNICIPAL DA PESSOA COM DEFICIÊNCIA E MOBILIDADE REDUZIDA

ASSUNTO: Proposta de modificação da cláusula sexta do contrato de locação padrão aprovado pela PGM

Informação n° 1.843 /2009-PGM.AJC

PROCURADORIA GERAL DO MUNICÍPIO

PGM ASSESSORIA JURÍDICO-CONSULTIVA-AJC

Senhora Procuradora Assessora Chefe

1 - O presente trata de consulta formulada pela Secretaria Municipal da Pessoa Com Deficiência e Mobilidade Reduzida sobre a possibilidade de alteração da cláusula sexta do contrato padrão de locação aprovado pela Portaria PREF. 277/99, com as alterações introduzidas pelas portarias PREF nes 308/99, 188/01 e 262/02, para propiciar o pagamento por reembolso do IPTU proporcional para o exercício de 2009, uma vez que este já foi pago na sua totalidade pelo proprietário do imóvel objeto da locação.

Às fls, 02 a 07 consta a cópia da minuta do contrato de locação a ser assinado entre as partes, de onde destacamos a redação pretendida para a referida Cláusula Sexta:

"CLÁUSULA SEXTA

Além do aluguel fixado, pagará, ainda, a LOCATÁRIA 'a LOCADORA, diretamente, enquanto durar a locação, os impostos e taxas que incidam ou venham a incidir sobre os imóveis locados, bem como as despesas com conservação e manutenção de elevadores, de bombas hidráulicas, do sistema de alarme contra incêndio e da iluminação de emergência, a despesa anual com a recarga de extintores do imóvel e as despesas de água, luz e telefone.

Parágrafo único - excepcionalmente, neste exercício de 2009, os valores relativos ao pagamento proporcional do imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana - IPTU, mensurados a partir da assinatura do presente instrumento, será realizado através de reembolso ao LOCADOR."

2 - A Lei n° 8.245/91, que dispõe sobre a locação de imóveis urbanos, atribui ao locador do imóvel a obrigação de proceder ao pagamento dos impostos e taxas que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, entre eles o IPTU, conforme expressamente previsto em seu artigo 22, inciso VIII. Esse mesmo dispositivo iegal, contudo, também excepciona esta obrigação, passando-a do locador para o locatário, desde que expressamente previsto no contrato de locação firmado, hipótese em que o locatário passará a se responsabilizar pelo pagamento dos impostos e taxas incidentes sobre o imóvel a partir da entrada em vigor do contrato de locação.

Portanto, é com base nesse dispositivo legal que a cláusula sexta do contrato de locação padrão aprovado pela Portaria PREF. 277/99, com as alterações introduzidas pelas Portarias PREF n° 308/99, 188/01 e 262/02, para a instalação de órgãos públicos do Município de São Paulo, permite que esses, na qualidade de locatários, paguem ao locador, enquanto durar a locação, os impostos e taxas que incidem ou vierem a incidir sobre o imóvel locado, a título de reembolso conforme consta da redação aprovada pela Portaria PREF.G n° 188/01 ou, alternativamente, diretamente conforme consta da redação aprovada pela Portaria PREF.G n° 277/99, a critério do órgão contratante (vide inciso II, da Portaria PREF.G n°188/01).

O pagamento pela locatária de impostos e taxas incidentes sobre o imóvel locado e assim convencionadas no contrato de locação, contudo, começam a valer da data da sua assinatura em diante, não existindo base legal para incidência pretérita, pois o artigo 25, da mesma Lei de Locação acima citada refere que "atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram" pressupondo, assim, em primeiro lugar que o contrato de locação esteja vigorando e, em segundo lugar, que os impostos e taxas tenham incidência no mês a que se refira o aluguel a pagar, vedando que o locatário assuma a responsabilidade pelo pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel antes da assinatura do contrato de locação, ou mesmo que se responsabilize pelo reembolso daqueles já pagos pelo locador.

Quando muito, e até em atenção a uma praxe do mercado imobiliário, no primeiro mês de locação poderá ser prevista a cobrança do aluguel e demais encargos como o IPTU pro rata, ou seja, pelos dias efetivamente ocupados no mês. Somente a partir do segundo mês de vigência da locação é que é feita a cobrança do valor locatício integral. Esse mesmo raciocínio pode ser aplicado ao último mês de vigência do prazo de locação.

Sendo assim, parece-me salutar que a alteração da redação da cláusula sexta do contrato padrão de locação em tela vá além da proposta feita por SMPED para também prever que o pagamento do aluguel, do IPTU e de outros encargos ou taxas seja feito pro rata garantindo-se, com isso, a proporcionalidade de pagamento pelos meses de vigência de locação tanto do ano de seu início como do ano do seu término, para o que entendo necessário submeter à aprovação da Secretaria dos Negócios Jurídicos a seguinte redação para a cláusula sexta do contrato de locação a ser firmado por SMPED com a empresa Silvio Santos Participações Ltda:

"CLÁUSULA SEXTA

Além do aluguel fixado, pagará, ainda, a LOCATÁRIA a LOCADORA, diretamente, enquanto durar a locação, os impostos e taxas que incidam ou venham a incidir sobre os imóveis locados, bem como as despesas com conservação e manutenção de elevadores, de bombas hidráulicas, do sistema de alarme contra incêndio e da iluminação de emergência, a despesa anual com a recarga de extintores do imóvel e as despesas de água, luz e telefone.

§ 1° - O pagamento dos dias do primeiro mês de locação, assim como do último, quando incompletos, será feito pro rata, ocorrendo o mesmo com relação aos encargos locatícios previstos no presente instrumento.

§ 2°- Excepcionalmente, neste exercício de 2009, os valores relativos ao pagamento proporcionai do imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana - IPTU, mensurados a partir da assinatura do presente instrumento, será realizado através de reembolso ao LOCADOR."

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São Paulo, 13/10/2009.

CECÍLIA MARCELINO REINA

PROCURADORA ASSESSORA - AJC

OAB/SP 81.408

PGM

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De acordo.

São Paulo, 13/10/2009.

LEA REGINA CAFFARO TERRA

PROCURADORA ASSESSORA CHEFE - AJC

OAB/SP 53.274

PGM

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Ofício n° 788/2009/SMPED (TID n° 4982194)

INTERESSADO: SECRETARIA MUNICIPAL DA PESSOA COM DEFICIÊNCIA E MOBILIDADE REDUZIDA

ASSUNTO: Proposta de modificação da cláusula sexta do contrato de locação padrão aprovado pela PGM

Cont. Informação n° 1.843 /2009-PGM.AJC

SECRETARIA DOS NEGÓCIOS JURÍDICOS

Senhor Secretário,

Com a manifestação da Assessoria Jurídico-Consultiva desta Procuradoria Geral, que acolho, encaminho o presente para deliberação, nos termos do Decreto n° 25.753/88 e da Orientação Normativa n° 01/2005-PGM.  

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São Paulo, 13/10/2009.

CELSO AUGUSTO COCCARO FILHO

PROCURADOR GERAL DO MUNICÍPIO

OAB/SP 98.071

PGM

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Ofício n° 788/2009/SMPED (TID n° 4982194)

INTERESSADO: SECRETARIA MUNICIPAL DA PESSOA COM DEFICIÊNCIA E MOBILIDADE REDUZIDA

ASSUNTO:  Ofício n° 788/2009/SMPED. Ementa n° 11.446. Locação de imóvel para instalarão cie repartição pública municipal. Observância dos termos constantes do Contrato padrão de locação aprovado pela Portaria PREF. 277/99, com as alterações introduzidas pelas Portarias PREF n°s 308/99, 188/01 e 262/02 proposta de alteração da sua cláusula sexta para permitir o reembolso ao locador de despesas com o pagamento do IPTU efetivados antes da data de início da vigência contratual. Exegese do disposto no artigo 25 "caput" da Lei n° 8.245/91. Possibilidade de pagamento pro rata ou proporcional.

Informação n° 3137/2009-SNJ.G.

SECRETARIA MUNICIPAL DA PESSOA COM DEFICIÊNCIA E MOBILIDADE REDUZIDA - SMPED

Senhor Secretário

Restituo o presente a Vossa Excelência para prosseguimento, com as conclusões alcançadas pela Assessoria Jurídico-Consultiva da Procuradoria Geral do Município a fls. 08/12, que acompanho, e no uso da competência conferida no parágrafo único do artigo 5° do Decreto n° 25.753/88, AUTORIZO a modificação da cláusula sexta do contrato de locação a ser firmado por essa SMPED e a empresa Silvio Santos Participações Ltda., com a redação proposta a fls. 11 "in fine".

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São Paulo, 16/10/2009

ANTONIO CLARET MACIEL DOS SANTOS

Secretário Municipal dos Negócios Jurídicos Substituto

SNJ