Decreto nº 64.018, de  30  de  janeiro  de  2025

Regulamenta a Lei nº 18.079, de 11 de janeiro de 2024, aprovou o Projeto de Intervenção Urbana para o perímetro do Arco Tamanduateí, em atendimento ao inciso I do § 3º do artigo 76 da Lei nº 16.050, de 31 de julho de 2014; instituiu a Operação Urbana Consorciada Bairros do Tamanduateí e definiu parâmetros de uso e ocupação do solo para o território e o correspondente Programa de Intervenções.

RICARDO NUNES, Prefeito do Município de São Paulo, no uso das atribuições que lhe são conferidas por lei,

D E C R E T A:

Art. 1º A Lei nº 18.079, de 11 de janeiro de 2024, que aprovou o Projeto de Intervenção Urbana para o perímetro do Arco Tamanduateí, em atendimento ao inciso I do § 3º do artigo 76 da Lei nº 16.050, de 31 de julho de 2014, bem como instituiu a Operação Urbana Consorciada Bairros do Tamanduateí, definindo parâmetros de uso e ocupação do solo para o território e para o correspondente Programa de Intervenções, fica regulamentada de acordo com as disposições deste decreto.

Parágrafo único. Para fins do disposto neste decreto, aplicam-se as definições estabelecidas no artigo 3º da Lei nº 18.079, de 2024.

CAPÍTULO I

DA AUTORIZAÇÃO

Art. 2º O Poder Executivo emitirá até 5.000.000 (cinco milhões) de Certificados de Potencial Adicional de Construção – CEPAC para utilização no pagamento da contrapartida correspondente à outorga onerosa de potencial adicional de construção.

Art. 3º As emissões de Certificados de Potencial Adicional de Construção – CEPAC poderão ser objeto de colocações privadas ou públicas.

§ 1º Os CEPAC serão objeto de colocação privada quando forem utilizados diretamente para pagamento das obras, projetos, desapropriações e serviços de apoio técnico e administrativo previstos no Programa de Intervenções da Operação Urbana Consorciada Bairros do Tamanduateí, bem como para oferecimento em garantia de operações de crédito obtidos junto a bancos e instituições financeiras para custeio das referidas intervenções.

§ 2º Também serão objeto de colocação privada os CEPAC originados da alienação de bem imóvel à Prefeitura do Município de São Paulo ou da transferência de potencial construtivo de imóvel tombado, nos termos do artigo 39 da Lei nº 18.079, de 2024.

§ 3º As colocações públicas serão realizadas em bolsa de valores ou em entidades de mercado de balcão organizado, utilizando-se o sistema de distribuição de valores mobiliários a que se refere a Lei Federal nº 6.385, de 7 de dezembro de 1976, conforme a Resolução nº 84, de 31 de março de 2022, da Comissão de Valores Mobiliários - CVM ou aquela que vier a substituí-la, assim como a legislação pertinente.

Art. 4º A São Paulo Urbanismo – SP-Urbanismo publicará comunicado no Diário Oficial da Cidade e em jornais de grande circulação, com as condições específicas de cada distribuição de Certificado de Potencial Adicional de Construção – CEPAC, contendo, em especial:

I - a indicação da Operação Urbana Consorciada Bairros do Tamanduateí;

II - a indicação da Proposta de Diretrizes de Investimento - PDI, com o detalhamento de suas intervenções, que será custeada com a distribuição dos CEPAC ou as características das operações de crédito em que haverá prestação de garantia com CEPAC;

III - o valor total da distribuição;

IV - o valor mínimo de cada CEPAC;

V - a quantidade de CEPAC distribuída;

VI - outras informações que entender relevantes.

Art. 5º Os Certificados de Potencial Adicional de Construção – CEPAC serão emitidos pelo valor mínimo estabelecido no § 1º do artigo 53 da Lei nº 18.079, de 2024.

§ 1º O valor mínimo referido no “caput” deste artigo poderá ser atualizado pela SP-Urbanismo mediante a escolha desta entre a utilização do Índice de Preços ao Consumidor da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas – IPC-FIPE ou do Índice Nacional de Custo da Construção – INCC-FGV ou da taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic) para títulos federais.

§ 2º A SP-Urbanismo desenvolverá o Índice de Valorização Territorial (IVT) que considerará a valorização imobiliária do território da Operação Urbana Consorciada, a ser regulamentado, e substituirá os índices previstos no parágrafo 1º deste artigo.

Art. 6º Os recursos obtidos com a alienação de Certificados de Potencial Adicional de Construção – CEPAC deverão ser mantidos em 4 (quatro) contas vinculadas específicas, distintas e segregadas, conforme o disposto no artigo 56 da Lei nº 18.079, de 2024.

§ 1º As contas vinculadas serão de titularidade da Prefeitura do Município de São Paulo e, quando necessário, os recursos serão transferidos para a SP-Urbanismo ou conforme acordo celebrado, para outros órgãos ou entidades da Administração Pública Direta ou Indireta dos diversos entes federativos, objetivando a execução das intervenções, mediante prévia e expressa autorização da SP-Urbanismo.

§ 2º Os percentuais mínimos de destinação obrigatória para provisão habitacional de interesse social, para melhorias na rede de equipamentos públicos e para finalidades de preservação do patrimônio histórico serão calculados sobre o total do valor arrecadado pela Operação Urbana Consorciada Bairros do Tamanduateí em cada distribuição, descontadas as taxas, emolumentos e a remuneração devida à SP-Urbanismo.

§ 3º Os recursos deverão ser aplicados pela Secretaria Municipal da Fazenda em carteira de investimentos que tenha por objetivo preservar o poder aquisitivo dos recursos, com baixo risco, e com liquidez que considere o cronograma de intervenções.

Art. 7º Caberá à SP-Urbanismo decidir pela colocação privada ou pública dos Certificados de Potencial Adicional de Construção – CEPAC, de acordo com a opção que se mostrar mais vantajosa, na ocasião, para o custeio da Proposta de Diretrizes de Investimento – PDI.

Art. 8º A SP-Urbanismo poderá realizar leilões de Certificados de Potencial Adicional de Construção – CEPAC, estabelecendo a quantidade, o preço mínimo de venda e a possibilidade ou não de parcelamento do pagamento, de acordo com as condições de mercado e as necessidades do programa de intervenções, com a anuência da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento.

Parágrafo único. O pagamento do preço de venda dos CEPAC poderá ser recebido à vista ou parceladamente, com, no mínimo, 15% (quinze por cento) do valor pago à vista e o saldo restante em até 10 (dez) prestações mensais, iguais e consecutivas, devidamente corrigidas pelo Índice de Preços ao Consumidor da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas - IPC-FIPE ou, na ausência deste, de outro a ser definido pela SP-Urbanismo, e desde que o saldo devedor seja garantido por fiança bancária ou seguro-garantia.

CAPÍTULO II

DOS CERTIFICADOS DE POTENCIAL ADICIONAL DE CONSTRUÇÃO – CEPAC

Art. 9º Cada distribuição de Certificados de Potencial Adicional de Construção – CEPAC da Operação Urbana Consorciada Bairros do Tamanduateí estará diretamente vinculada a uma ou mais Propostas de Diretrizes de Investimento – PDI.

§ 1º A emissão e a distribuição de CEPAC fica condicionada à existência de saldo de metros quadrados de construção estabelecidos no Quadro 4 da Lei nº 18.079, de 2024, ou por alocação de estoque da Reserva Técnica pela São Paulo Urbanismo – SP-Urbanismo.

§ 2º Poderão ocorrer novas distribuições de CEPAC até o total mencionado no artigo 2º deste decreto e, caso não sejam suficientes para custear todas as intervenções previstas em lei, o Suplemento ao Prospecto da distribuição de que trata a Resolução nº 84, de 31 de março de 2022, ou aquela que vier a substituí-la, da Comissão de Valores Mobiliários - CVM, deverá indicar como serão suportadas as despesas faltantes.

§ 3º Os recursos obtidos com a venda dos CEPAC, bem como os recursos obtidos por meio de operações de crédito em que tais certificados tenham sido oferecidos em garantia, destinam-se ao Programa de Intervenções, poderão ser utilizados para o pagamento, dentre outras, de despesas relacionadas a:

I - desapropriações, amigáveis ou judiciais;

II - obras;

III - serviços de apoio técnico e gerencial;

IV - desenvolvimento de estudos e projetos;

V - despesas indenizatórias;

VI - contrapartidas em ajustes realizados com o setor público ou privado;

VII - remuneração da SP-Urbanismo pelos serviços executados no exercício das atribuições de coordenação da Operação Urbana;

VIII - disponibilização de assessoria técnica e jurídica gratuita à população com renda de até 6 (seis) salários mínimos atingidas diretamente pelo Programa de Intervenções constante na Lei nº 18.079, de 2024.

§ 4º A utilização, nos termos do § 3º deste artigo, dos recursos obtidos pela venda dos CEPAC deverá estar diretamente relacionada com a implementação da Proposta de Diretrizes de Investimento que fundamentou a distribuição, sendo expressamente vedada a utilização em outra intervenção, salvo na hipótese prevista no § 5º deste artigo.

§ 5º Caso tenha sido concluída a Proposta de Diretrizes de Investimento e remanesçam recursos obtidos com a alienação de CEPAC no mercado, tais recursos poderão ser transferidos para o custeio de outra Proposta de Diretrizes de Investimento da Operação Urbana Consorciada Bairros do Tamanduateí, sendo vedada sua utilização para qualquer outro fim.

§ 6º Somente serão distribuídos CEPAC para custeio de novas intervenções no âmbito da Operação Urbana Consorciada Bairros do Tamanduateí nas seguintes hipóteses:

I - quando for concluída a Proposta de Diretrizes de Investimento que ensejou a distribuição;

II - ter sido esgotada a distribuição de CEPAC previamente aprovada;

III - terem sido captados, comprovadamente, os recursos necessários para a conclusão da Proposta de Diretrizes de Investimento objeto da distribuição anterior.

Art. 10. Na utilização dos Certificados de Potencial Adicional de Construção – CEPAC para pagamento de obras, projetos, desapropriações e serviços de apoio técnico e administrativo previstos no âmbito da Operação Urbana Consorciada Bairros do Tamanduateí ou para garantir financiamento ao custeio de intervenções, o preço dos CEPAC será aquele negociado no último leilão público, atualizado pelo Índice de Preços ao Consumidor da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas - IPC-FIPE ou, na ausência deste, de outro índice estabelecido pela São Paulo Urbanismo – SP-Urbanismo.

Parágrafo único. Em nenhuma hipótese, os CEPAC serão utilizados como meio de pagamento direto de obras, projetos, desapropriações e serviços de apoio técnico e administrativo ou em garantia de financiamentos, por preço inferior ao valor mínimo estabelecido nos termos do § 1º do artigo 53 da Lei nº 18.079, de 2024.

Art. 11. Para pagamento direto de obras das intervenções da Operação Urbana Consorciada Bairros do Tamanduateí com Certificados de Potencial Adicional de Construção – CEPAC, o edital de licitação deverá prever tal possibilidade ou obrigatoriedade.

Parágrafo único. Os CEPAC somente poderão ser utilizados com a concordância do contratado em receber seu pagamento, ou parte dele, em CEPAC.

Art. 12. A precificação dos Certificados de Potencial Adicional de Construção – CEPAC utilizados nos casos de alienação de bem imóvel à Prefeitura do Município de São Paulo ou da transferência de potencial construtivo de imóvel tombado deverá obedecer ao disposto no artigo 41 da Lei nº 18.079, de 2024.

Parágrafo único. O valor do mais recente leilão, para a definição do valor unitário do CEPAC nos termos do §1º do artigo 41 da Lei nº 18.079, de 2024, será o preço dos CEPAC negociado no último leilão público, atualizado pelo Índice de Preços ao Consumidor da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas - IPC-FIPE ou, na ausência deste, de outro índice estabelecido pela SP-Urbanismo.

Art. 13. Os Certificados de Potencial Adicional de Construção – CEPAC colocados de forma privada nos termos dos §1º e §2º do artigo 3º deste decreto não estarão sujeitos a qualquer tipo de gravame ou restrição, sendo admitida, desde logo, sua transferência a terceiros ou sua vinculação a lotes, ressalvada a necessidade da existência de estoque no setor específico.

CAPÍTULO III

DA DISPONIBILIDADE DOS ESTOQUES

Art. 14. A SP-Urbanismo publicará mensalmente, em seu sítio eletrônico, demonstrativo informando os estoques consumidos de potencial adicional de construção, a quantidade de Certificados de Potencial Adicional de Construção – CEPAC disponíveis e os respectivos balanços.

CAPÍTULO IV

DO CÁLCULO DA CONTRAPARTIDA

Art. 15. O cálculo do número de Certificados de Potencial Adicional de Construção – CEPAC necessários para a emissão da Certidão de Pagamento de Outorga Onerosa em CEPAC deverá ser feito de acordo com o disposto no Anexo Único deste decreto.

Art. 16. No cálculo de Certificados de Potencial Adicional de Construção – CEPAC, a área construída computável que exceder o potencial construtivo básico do terreno deverá ser dividida pelo fator de equivalência em CEPAC correspondente à área e o setor em que se situa o empreendimento, relacionado no Quadro 5 anexo à Lei nº 18.079, de 2024, observados os coeficientes de aproveitamento máximos estabelecidos no Quadro 2 anexo à mesma lei.

§ 1º Para efeito do cálculo do número de CEPAC mencionado no "caput" deste artigo, aplica-se a definição de potencial construtivo básico constante do Quadro 1, anexo à Lei nº 16.050, de 31 de julho 2014.

§ 2º No caso de uso misto no mesmo lote, para fins de cálculo da quantidade de CEPAC, o interessado definirá os percentuais de terreno a serem utilizados para cada uso, nos termos da Resolução SEHAB/CEUSO nº 105, de 03 de setembro de 2008, ou daquela que vier a substituí-la.

§ 3º Quando, em determinado setor, não houver estoque para determinado uso, a proposta de empreendimento poderá destinar, para esse uso, área construída computável até o limite do coeficiente básico de aproveitamento, mantida a taxa de ocupação do terreno como um todo, onerando-se o estoque de metros quadrados do setor apenas quanto ao uso e na área que suplantar o coeficiente básico de aproveitamento.

CAPÍTULO V

DO PROCEDIMENTO PARA EMISSÃO DE CERTIDÃO DE PAGAMENTO DE

OUTORGA ONEROSA EM CERTIFICADOS DE POTENCIAL ADICIONAL DE CONSTRUÇÃO – CEPAC

Seção I

Do Pedido de Pagamento de Outorga Onerosa em CEPAC

Art. 17. Os interessados em usufruir os benefícios previstos na Lei nº 18.079, de 2024, deverão protocolar, única e exclusivamente na São Paulo Urbanismo – SP-Urbanismo, seu pedido de obtenção de Certidão de Pagamento de Outorga Onerosa em Certificados de Potencial Adicional de Construção – CEPAC.

Parágrafo único. O pedido de Certidão de Pagamento de Outorga Onerosa em CEPAC não depende da existência prévia de qualquer pedido de licenciamento edilício.

Art. 18. A data do protocolamento do pedido de Certidão de Pagamento de Outorga Onerosa em Certificados de Potencial Adicional de Construção – CEPAC na SP-Urbanismo determinará a respectiva ordem de prioridade na utilização dos estoques definidos na Lei nº 18.079, de 2024, devendo, para tanto, estar acompanhado de toda a documentação estabelecida por portaria expedida pela Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento, nos termos de proposta a ser elaborada pela SP-Urbanismo.

§ 1º Até a decisão final sobre o pedido, serão bloqueados, na entidade responsável pela escrituração, os CEPAC que o interessado oferecer para pagamento de outorga onerosa.

§ 2º O acréscimo na utilização de estoque resultante da alteração do pedido inicial será tratado como novo pedido, cuja entrada, na ordem de prioridade de estoques, corresponderá à data do respectivo protocolamento, devidamente instruído com toda a documentação prevista na portaria referida no “caput” deste artigo, caso o interessado apresente novo pedido nesse sentido e não tenha utilizado esse benefício anteriormente.

§ 3º Na hipótese referida no § 2º deste artigo, os pedidos originais e de acréscimo poderão ser deferidos conjuntamente, desde que haja estoque suficiente para atender ambos os pleitos, dentro de suas respectivas ordens de prioridade de estoques.

§ 4º Conjuntamente com o pedido de Certidão de Pagamento de Outorga Onerosa em CEPAC, o interessado deverá apresentar memória de cálculo contendo a quantidade de CEPAC necessária para o pagamento da contrapartida financeira relativa à utilização do potencial adicional de construção na forma do Anexo Único deste decreto.

Art. 19. Nos termos em que dispuser a portaria mencionada no “caput” do artigo 18 deste decreto, a SP-Urbanismo deverá, no prazo de 10 (dez) dias úteis contados da data do protocolamento do pedido, validar ou não a respectiva ordem de prioridade na utilização dos estoques disponíveis, em face da documentação apresentada.

§ 1º A não apresentação, pelo interessado, dos documentos previstos na referida portaria, no momento do protocolamento do pedido na SP-Urbanismo, implicará o indeferimento imediato do pedido e, consequentemente, a perda da prioridade na utilização de estoques, sem a emissão de qualquer comunicado.

§ 2º A SP-Urbanismo fará a conferência de toda a documentação, no prazo de até 20 (vinte) dias úteis contados da data do protocolamento do pedido, bem como determinará o bloqueio dos Certificados de Potencial Adicional de Construção – CEPAC e a reserva de estoque.

Art. 20. A SP-Urbanismo poderá emitir, se necessário, um único comunicado ao interessado, com a publicação no Diário Oficial da Cidade para que, no prazo de 30 (trinta) dias corridos, contados da data de seu recebimento, forneça esclarecimentos sobre a documentação apresentada.

§ 1º Desde que o interessado atenda ao comunicado referido no “caput” deste artigo, poderá ser emitido um segundo comunicado para, no prazo de 10 (dez) dias corridos, contados de seu recebimento, apresentar novos esclarecimentos.

§ 2º Para assegurar a prioridade, o interessado deverá respeitar os prazos estabelecidos nos comunicados expedidos.

Art. 21. Finda a análise da documentação, encontrando-se em condições de aprovação, a SP-Urbanismo publicará o respectivo despacho de deferimento e emitirá a Certidão de Pagamento de Outorga Onerosa em Certificados de Potencial Adicional de Construção – CEPAC.

Parágrafo único. A Certidão de Pagamento de Outorga Onerosa em CEPAC deverá conter, no mínimo, a área do lote e o respectivo número de contribuinte, a quantidade de CEPAC e a respectiva área construída adicional adquirida e a categoria de uso do empreendimento.

Art. 22. A SP-Urbanismo deverá, por meio de despacho fundamentado, indeferir o pedido, caso os prazos dos comunicados não sejam atendidos ou o processo administrativo não esteja em condições de aprovação após o atendimento dos comunicados.

Parágrafo único. Caberá recurso hierárquico, no prazo de 15 (quinze) dias corridos, das decisões de indeferimento proferidas nos processos administrativos relativos à vinculação de CEPAC.

Art. 23. Os eventuais pedidos de alteração de certidão expedida pela São Paulo Urbanismo – SP-Urbanismo, dos quais constem mudanças de categoria de uso de potencial adicional de construção, serão analisados de acordo com a legislação vigente na data do protocolo do pedido de alteração.

§ 1º Quando o pedido de alteração envolver potencial adicional de construção, sua análise estará condicionada à disponibilidade de estoque para o uso pretendido na data do protocolamento.

§ 2º Para efeito do pedido de alteração, será considerada a mesma quantidade de CEPAC utilizada para a certidão anteriormente emitida, devendo ser expressamente indicada a alteração pretendida.

§ 3º Os pedidos deverão ser protocolados na SP-Urbanismo e instruídos com requerimento específico, acompanhado da pertinente documentação, conforme portaria a ser editada pela Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento, mediante proposta da SP-Urbanismo.

§ 4º A SP-Urbanismo fará a conferência de toda a documentação, no prazo de até 20 (vinte) dias úteis contados da data do protocolamento do pedido, bem como determinará a reserva de estoque, no caso de pedido que envolva potencial adicional de construção.

§ 5º A não apresentação, pelo interessado, dos documentos necessários no momento do protocolamento do requerimento na SP-Urbanismo nos termos do § 3º deste artigo, implicará o indeferimento do pedido e, consequentemente, a perda da prioridade na utilização de estoques decorrente da reserva de que trata o § 4º deste artigo.

§ 6º A SP-Urbanismo poderá emitir, se necessário, um único comunicado ao interessado, com publicação no Diário Oficial da Cidade para que, no prazo de 30 (trinta) dias corridos, contados da data de seu recebimento, forneça esclarecimentos sobre a documentação apresentada.

§ 7º Após o cumprimento do disposto no § 6º deste artigo, excepcionalmente, poderá ser emitido um segundo comunicado para que o interessado apresente novos esclarecimentos, o qual deverá ser atendido no prazo de 10 (dez) dias corridos, contados da data de seu recebimento.

§ 8º Para assegurar a prioridade decorrente da reserva referida no § 4º, o interessado deverá respeitar os prazos de comunicados estabelecidos nos § 6º e § 7º, todos deste artigo.

§ 9º A SP-Urbanismo deverá dar ampla publicidade à decisão que autorizou a alteração de certidão que contenha devolução de potencial adicional de construção ao estoque da Operação Urbana Consorciada, com publicação no Diário Oficial da Cidade e em sua página eletrônica.

§ 10. O potencial adicional de construção em metros quadrados liberado por conta de alteração de certidão retornará ao saldo de estoque da Operação Urbana Consorciada Bairros do Tamanduateí, no mesmo setor e uso, após 90 (noventa) dias corridos da publicação a que se refere o § 9º deste artigo, quando poderá ser utilizado em outro projeto.

Art. 24. Os Certificados de Potencial Adicional de Construção – CEPAC poderão ser desvinculados de determinado imóvel, mesmo após convertidos e cancelados, mediante o pagamento de multa em dinheiro à SP-Urbanismo, por CEPAC desvinculado, equivalente a 10% (dez por cento) do preço do CEPAC atingido no último leilão público, atualizado pelo Índice de Preços ao Consumidor da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas - IPC-FIPE.

§ 1º A desvinculação de CEPAC somente se dará com prévia informação da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento de que o interessado não utilizou dos benefícios previstos na respectiva Certidão de Pagamento de Outorga Onerosa em CEPAC.

§ 2º Em nenhuma hipótese será permitida a desvinculação de CEPAC após a expedição do Auto de Conclusão que tenha utilizado os benefícios previstos na Lei nº 18.079, de 2024.

§ 3º A SP-Urbanismo deverá dar ampla publicidade à decisão que autorizou a desvinculação de que trata esse artigo, com publicação no Diário Oficial da Cidade e em sua página na internet.

§ 4º O estoque em metros quadrados liberados pela desvinculação dos CEPAC retornará ao saldo de estoque da Operação Urbana Consorciada Bairros do Tamanduateí, no mesmo setor e uso, após 90 (noventa) dias corridos da decisão que autorizou a sua desvinculação, quando poderá ser utilizado em outro projeto.

§ 5º Os CEPAC desvinculados só poderão ser novamente utilizados após 180 (cento e oitenta) dias corridos da decisão que autorizou a sua desvinculação.

§ 6º A Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento disciplinará por portaria, mediante proposta da SP-Urbanismo, os procedimentos de desvinculação previstos neste artigo.

Art. 25. A desvinculação de Certificados de Potencial Adicional de Construção – CEPAC, decorrente do Incentivo de Certificação, nos termos do § 1º do artigo 31 da Lei nº 18.079, de 2024, não estará sujeita à incidência de multa.

Parágrafo único. Os Certificados de Potencial Adicional de Construção – CEPAC desvinculados nos termos do “caput” deste artigo poderão ser novamente utilizados imediatamente após a decisão que autorizou a sua desvinculação.

Seção II

Do Pedido de Licenciamento da Edificação

Art. 26. Todos os pedidos de Alvará de Aprovação, Alvará de Aprovação e Execução e de Alvará de Execução dos imóveis contidos no perímetro da Operação Urbana Consorciada Bairros do Tamanduateí, que se utilizarem dos benefícios nela previstos, deverão ser apreciados pela Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento.

Parágrafo único. A data de protocolamento dos pedidos mencionados no "caput" deste artigo na Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento não altera a ordem de análise do pedido de obtenção de Certidão de Pagamento de Outorga Onerosa em Certificados de Potencial Adicional de Construção – CEPAC para o lote correspondente ao projeto em questão, que deverá seguir as regras previstas na Seção I deste capítulo.

Art. 27. O processo para obtenção de Alvará de Aprovação e Execução ou Alvará de Execução deverá estar instruído com a Certidão de Pagamento de Outorga Onerosa em Certificados de Potencial Adicional de Construção – CEPAC, expedida nos termos deste decreto.

§ 1º Fica a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento autorizada a emitir o Alvará de Aprovação sem a respectiva aprovação da Certidão de Pagamento de Outorga Onerosa, observado o disposto no §2º deste artigo.

§ 2º Caso o Alvará de Aprovação seja expedido nos termos do § 1º deste artigo, deverá dele constar a obrigatoriedade de apresentação da Certidão de Pagamento de Outorga Onerosa em Certificados de Potencial Adicional de Construção – CEPAC, nos termos deste decreto, para a expedição do Alvará de Execução, não tendo o interessado nenhuma garantia da reserva do estoque de área construída adicional enquanto não efetuar o pagamento relativo a essa outorga onerosa, o qual é de sua única e exclusiva responsabilidade.

Art. 28. Todos os pedidos de licenciamento de edificações localizadas no perímetro da Operação Urbana Consorciada Bairros do Tamanduateí, protocolados após a vigência da Lei nº 18.079, de 2024, deverão observar suas disposições.

Parágrafo único. O controle de estoque não oneroso, destinado, nos termos do artigo 52 da Lei nº 18.079, de 2024, exclusivamente para a implantação de Empreendimentos em ZEIS – EZEIS e Empreendimentos de Habitação de Interesse Social – EHIS, será realizado pela SP-Urbanismo, a qual deverá se manifestar conforme procedimento a ser estabelecido em portaria da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento.

Art. 29. Ficam assegurados os direitos referentes a alvarás de aprovação e de execução já concedidos, bem como os direitos de construção constantes de certidões expedidas antes da vigência da Lei nº 18.079, de 2024, conforme as legislações que fundamentaram as suas aprovações.

Art. 30. Os processos de licenciamento de obras, edificações, atividades e projetos de parcelamento do solo que foram protocolados até a data de publicação da Lei nº 18.079, de 2024, e que ainda não possuem despacho decisório serão apreciados integralmente de acordo com a legislação em vigor à época do protocolo.

§ 1º Serão apreciados nos termos do “caput” deste artigo os projetos de parcelamento do solo cuja Certidão de Diretrizes tenha sido emitida pelo órgão municipal competente.

§ 2º Os processos de licenciamento de obras e edificações referidos no “caput” deste artigo serão indeferidos:

I - nos respectivos casos previstos na Lei nº 16.642, de 9 de maio de 2017 - Código de Obras e Edificações e alterações posteriores;

II - se for requerida a modificação da versão do projeto constante do processo em análise na data de promulgação desta Lei, nos seguintes termos:

a) alteração de uso, categoria de uso;

b) acréscimo superior a mais de 5% (cinco por cento) nas áreas computáveis ou não computáveis;

c) acréscimo superior a 5% (cinco por cento) na taxa de ocupação.

§ 3º Os projetos de parcelamento do solo previstos no “caput” deste artigo serão indeferidos quando for requerida alteração em mais de 5% (cinco por cento) do projeto após a vigência da Lei nº 18.079, de 2024.

§ 4º O acréscimo de uso é permitido na modificação da versão do projeto constante de processo de licenciamento de obras, edificações, atividades e projetos de parcelamento do solo que tenha sido protocolado até a data da publicação da Lei nº 18.079, de 2024, e que ainda não possua despacho decisório, desde que a respectiva categoria de uso esteja de acordo com as disposições da Lei nº 16.402, de 22 de março de 2016 - LPUOS.

§ 5º Mantida a legislação de base vigente à época do protocolo para os casos referidos no “caput” deste artigo, não será admitida qualquer alteração, modificação ou mudança no projeto que resulte em agravamento das desconformidades em relação às disposições estabelecidas pela nova lei.

Art. 31. Aplicam-se as disposições do artigo 381 da Lei nº 16.050, de 2014, alterada pela Lei nº 17.975, de 8 de julho de 2023, aos projetos modificativos de projetos de edificação com licenças expedidas nos termos da legislação vigente anteriormente à data de publicação da Lei nº 18.079, de 2024, e protocolados após a data de sua publicação.

Art. 32. Quando o Alvará de Aprovação compreender mais de um bloco de edificação, poderá ser requerido Alvará de Execução para cada bloco isoladamente, nos termos do disposto na Lei nº 16.642, de 2017 - Código de Obras e Edificações, observado o seguinte:

I - sem a obtenção da Certidão de Pagamento de Outorga Onerosa em Certificados de Potencial Adicional de Construção – CEPAC, até o limite do coeficiente de aproveitamento básico estabelecido para a zona onde estiver situado o lote;

II - mediante a apresentação da Certidão de Pagamento de Outorga Onerosa em CEPAC, emitida pela São Paulo Urbanismo – SP-Urbanismo, a partir do momento em que a área construída ultrapassar o coeficiente de aproveitamento básico.

Art. 33. Somente serão expedidas as Certidões de Pagamento de Outorga Onerosa em Certificados de Potencial Adicional de Construção – CEPAC mediante a disponibilização, pelo interessado, da quantidade de CEPAC suficiente para o pagamento da outorga onerosa na São Paulo Urbanismo – SP-Urbanismo.

Art. 34. Do Alvará de Aprovação, Alvará de Aprovação e Execução e do Alvará de Execução deverão constar:

I - indicação do setor e áreas/eixos onde se situa o lote;

II - coeficientes de aproveitamento básico e máximo e quantidade de área construída adicional adquirida pela outorga onerosa;

III - área de terreno atingida de melhoramento público, quando for o caso, com a indicação de doação ou reserva de área atingida;

IV - localização e quantidade em metros quadrados de áreas destinadas a fachada ativa e fruição pública.

Parágrafo único. Nos casos de doação de área de terreno atingida por melhoramento público, deverá ser efetuada a doação dessa área previamente à emissão de Alvará de Execução.

Art. 35. A expedição do Certificado de Conclusão, pela Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento, será precedida de consulta à SP-Urbanismo a fim de informar quanto ao pagamento integral dos Certificados de Potencial Adicional de Construção – CEPAC, para os casos de parcelamento previstos na Lei da Operação Urbana Consorciada Bairros do Tamanduateí.

§ 1º Caso os Certificados de Potencial Adicional de Construção – CEPAC tenham sido adquiridos de forma parcelada, a SP-Urbanismo indicará na certidão a existência de saldo devedor.

§ 2º Se, por qualquer motivo, o titular de CEPAC que os tiver adquirido de forma parcelada deixar de fazer os pagamentos devidos, o Alvará de Aprovação, o Alvará de Aprovação e Execução, o Alvará de Execução ou a Certidão de Pagamento de Outorga Onerosa terão sua eficácia suspensa, podendo ser embargada a obra em curso até que se normalizem os pagamentos ou sejam definitivamente executadas as garantias.

CAPÍTULO VI

DISPOSIÇÕES GERAIS

Art. 36. Para controle da quantidade de Certificados de Potencial Adicional de Construção – CEPAC disponíveis, serão debitados da quantidade total de CEPAC os certificados efetivamente utilizados para pagamento das contrapartidas relacionadas à outorga de área construída adicional.

Parágrafo único. O abatimento de metros quadrados adicionais concedidos do estoque previsto para cada setor será efetuado pela P-Urbanismo, no momento da expedição da Certidão de Pagamento de Outorga Onerosa em CEPAC, ou, no caso do estoque não oneroso, no curso do processo de licenciamento de Empreendimentos em ZEIS - EZEIS e Empreendimentos de Habitação de Interesse Social - EHIS.

Art. 37. Toda Certidão de Pagamento de Outorga Onerosa em Certificados de Potencial Adicional de Construção – CEPAC expedida pela SP-Urbanismo será devidamente identificada, para que seja expressamente indicada pela Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento, quando for o caso, no Alvará de Aprovação, no Alvará de Aprovação e Execução, no Alvará de Execução e no Certificado de Conclusão.

Art. 38. Após a expedição da Certidão de Pagamento de Outorga Onerosa em Certificados de Potencial Adicional de Construção – CEPAC, a SP-Urbanismo determinará ao escriturador e à empresa especializada de custódia de títulos e valores mobiliários o cancelamento dos CEPAC utilizados.

Art. 39. A SP-Urbanismo deverá manter registro das certidões emitidas e demais elementos para controle da Operação Urbana Consorciada Bairros do Tamanduateí e para viabilizar a expedição de novas vias por solicitação dos interessados.

Art. 40. A SP-Urbanismo será remunerada, pela gestão da implantação da Operação Urbana Consorciada Bairros do Tamanduateí, em percentual de 4% (quatro por cento) do valor arrecadado em cada leilão nos termos da Lei nº 18.079, de 2024.

§ 1º A elaboração e gerenciamento de obras, serviços de apoio técnico e gerencial, desenvolvimento de estudos e projetos necessários ao detalhamento das intervenções previstas para a Operação Urbana Consorciada Bairros do Tamanduateí, pela SP-Urbanismo, serão objeto de remuneração específica.

§ 2º A remuneração estabelecida no “caput” deste artigo será realizada na proporção máxima de 50% (cinquenta por cento) na data do leilão e seu saldo em prestações mensais vinculadas à progressão do cronograma de serviços necessários à execução do programa de intervenções definido na correspondente distribuição de Certificados de Potencial Adicional de Construção – CEPAC.

Art. 41. Considera-se como valor de Certificados de Potencial Adicional de Construção – CEPAC aquele previsto e definido nos termos do § 1º do artigo 53 da Lei nº 18.079, de 2024, e como preço de CEPAC aquele definido pela SP-Urbanismo quando da realização do leilão da respectiva venda.

Art. 42. O atendimento às exigências previstas no artigo 15 da Lei nº 18.079, de 2024 é facultativo aos empreendimentos localizados em Zonas Predominantemente Industriais – ZPI e aos enquadrados nas subcategorias de uso Ind-1 e Ind-2 localizados em Zonas de Ocupação Especial – ZOE.

Art. 43. Os casos omissos e as dúvidas advindas da aplicação da Lei nº 18.079, de 2024, serão analisados, dirimidos e decididos pela Câmara Técnica de Legislação Urbanística – CTLU da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento.

Art. 44. Aplicam-se subsidiariamente às hipóteses não previstas na Lei nº 18.079, de 2024, bem como neste decreto, as disposições da Lei nº 16.402, de 2016 e da Lei nº 16.642, de 2017.

Art. 45. Este decreto entrará em vigor na data de sua publicação.

PREFEITURA DO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO, aos  30  de janeiro de 2025, 472º da fundação de São Paulo.

RICARDO NUNES

PREFEITO

ELISABETE FRANÇA

Secretária Municipal de Urbanismo e Licenciamento

LUIS FELIPE VIDAL ARELLANO

Secretário Municipal da Fazenda

ENRICO VAN BLARCUM DE GRAAFF MISASI

Secretário Municipal da Casa Civil

EUNICE APARECIDA DE JESUS PRUDENTE

Secretária Municipal de Justiça

EDSON APARECIDO DOS SANTOS

Secretário do Governo Municipal

Publicado na Secretaria do Governo Municipal, em  30  de janeiro de 2025.

Documento original assinado nº   118573547

ANEXO ÚNICO INTEGRANTE DO DECRETO Nº  64.018,  DE  30  DE  JANEIRO  DE  2025

DECLARAÇÃO:

Nome ou Razão Social:

CNPJ/CPF:

Endereço:

Nº dos Contribuintes:

Nº das Matriculas:

Setor da Operação Urbana:

Por meio desta, o interessado declara optar pelas disposições da Lei nº 18.079, de 11 de janeiro de 2024, solicitando a obtenção da Certidão de Pagamento de Outorga Onerosa em CEPAC, nos termos do Art. 15 do Decreto __.____, de __ de ______ de 2025.

A previsão de outorga onerosa em CEPAC foi devidamente calculada conforme segue detalhado abaixo:

CÁLCULO DA QUANTIDADE DE CEPAC

I - Cálculo da área construída computável adicional (Aca)

Considera a área do terreno e a diferença entre o coeficiente de aproveitamento básico e o máximo permitido pelo projeto:

Aca​ = Ato​ × (Cap​ – Ca bas​)

Onde:

Aca​: Área construída adicional.

Ato​: Área do terreno antes da doação para melhoramentos viários.

Cap​: Coeficiente de Aproveitamento utilizado em projeto.

Ca bas​: Coeficiente de Aproveitamento Básico, conforme a Lei nº 16.402/2016.

Nota: Nos casos de uso misto, as Aca(s) devem ser calculadas separadamente por lotes virtuais, ainda que em um único edifício. O interessado definirá os percentuais de terreno para cada uso, conforme § 2º do Art. 16 do Decreto __.____, de __ de ______ de 2025.

II – Cálculo da Área Construída Adicional com Descontos (Aca_final)

Considera-se a aplicação dos incentivos e descontos na outorga onerosa previstos nos Artigos 15, §§ 2º e 4º e 30, inciso I, da Lei nº 18.079/2024:

Aca_final = Aca × (1-(Dfru+Dmel)) - (Ado_cal × Ca max)

Onde:

Aca_final​: Área construída adicional final, com o desconto aplicado.

Dfru​: Fator de desconto aplicado para áreas de fruição pública (Art. 15, §4º).

Dmel​: Fator de desconto aplicado para melhoramentos viários, como a doação de áreas para calçadas e alinhamentos (Art. 30).

Ado_calc​: Área doada para alargamento de calçada (Art. 15, §2º).

Ca max​: Coeficiente de Aproveitamento Máximo permitido pela OUCBT para a área doada.

III – Cálculo do Incentivo da Quota Ambiental convertida em CEPAC (art. 82 da Lei 16.402/2016)

A partir do cálculo do Incentivo da Quota Ambiental (IQA), conforme o Art. 82 da Lei nº 16.402/2016, o valor apurado em reais deverá ser convertido em CEPAC, utilizando o valor obtido no leilão mais recente, nos termos do Art. 31 da Lei nº 18.079/2024.

a) Cálculo do IQ A, nos termos do Art. 82 da Lei 16.402/2016

IQA= 2 × C AP-1C AP ×FQ A ×Ato

b) Conversão do IQ A em número de CEPAC

CEPAC_QA=IQ AValor Unitário do CEPAC

Onde:

IQA: Incentivo da Quota Ambiental (em R$).

CAP: Coeficiente de Aproveitamento Pretendido no empreendimento.

FQA: Fator de Incentivo da Quota Ambiental (em R$/m²), disponível no Quadro 3C da LPUOS.

Ato​: Área do terreno (em m²).

CEPAC_QA: Número de CEPAC convertidos a partir do IQA

VI – Cálculo da quantidade necessária de CEPAC para construção adicional solicitada

Qcp=Aca_finalFeq-CEPAC_QA

Onde:

Qcp: Quantidade de CEPAC a ser recolhida.

Aca_final​: Área construída adicional final, com o desconto aplicado.

Feq: Fator de equivalência em CEPAC, nos termos do Quadro 5 anexo a Lei 18.079/2024.

CEPAC_QA: Número de CEPAC convertidos a partir do IQA

São Paulo, ___ de _________________ de 20___.

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Assinatura do proponente ou procurador com certificação digital